GİRİŞ Kira sözleşmeleri, Türk borçlar hukukunda süreklilik gösteren sözleşme türlerinden biridir. Kiraya verenin kullanım ve yararlanma hakkını belirli bir bedel karşılığında devretmesi; kiracının ise kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödeme borcu, bu sözleşme ilişkisinin karşılıklı edim dengesini oluşturmaktadır. Bu sebeple kira bedeli ve bedel ödeme borcu, kira sözleşmesinin hem kurulması hem de devamı bakımından merkezi bir önem taşır. Kira ilişkilerinde taraflar arasındaki menfaat dengesinin korunması, özellikle kira bedelinin belirlenmesi, artırılması, tespiti ve süresinde ödenmesi gibi konular bakımından yargı kararları ve doktrinde ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedeline ilişkin getirilen düzenlemeler, bir yandan sözleşme serbestisi ilkesine bağlılığı korurken diğer yandan konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması ilkesini ön plana çıkarmaktadır. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kira sözleşmesinin karşılıklı edim dengesi bakımından en önemli ihlallerden biri olup temerrüt hükümlerinin uygulanmasını gerektirmektedir. Temerrüt, hem TBK 315. Madde kapsamında kira sözleşmesinin feshi sonucunu doğurabilmekte hem de konut ve çatılı işyeri kiralarında “iki haklı ihtar” gibi kiracının tahliyesine yol açabilecek hukuki sonuçları beraberinde getirmektedir. Bu nedenle kira bedelinin muacceliyet zamanı, ödeme şekli, ihtar şartları ve temerrüdün sonuçları, kira hukukunun en kritik konularını oluşturmaktadır. Bu çalışma, kira sözleşmesinde bedel kavramının hukuki mahiyetini, kira bedelinin belirlenmesi ve tespitine ilişkin yargısal ilkeleri, kiracının bedel ödeme borcunun kapsamını ve bu borcun hiç veya zamanında yerine getirilmemesi hâlinde uygulanacak temerrüt hükümlerini ayrıntılı biçimde incelemektedir. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına ilişkin özel düzenlemeler ile kira tespit davaları ve tahliye süreçleri de sistematik bir bakış açısıyla değerlendirilmiştir. I- TÜRK BORÇLAR KANUNU ÇERÇEVESİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN NİTELİĞİ,

GİRİŞ Kira sözleşmesi, modern ekonomik ve sosyal hayatta en yaygın uygulama alanına sahip, taraflara karşılıklı borç yükleyen sözleşme türlerinden biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde yapılan tanıma göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir ilişkidir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, sözleşmenin temelini kiralanan nesnenin kullandırılması ve bunun karşılığında bir ivazın (bedelin) ödenmesi oluşturmaktadır. Kira bedelini ödeme borcu, kiracının asli edim yükümlülüğünü teşkil etmekte olup, kiraya verenin teslim borcunun karşılığını oluşturur. Kanunun 313. maddesinde genel bir borç olarak düzenlenen bu yükümlülük, kira sözleşmesini kullanım ödüncü gibi bedelsiz sözleşmelerden ayıran en belirgin niteliktir. Kira bedeli, sözleşmenin objektif esaslı unsurlarından biri kabul edildiğinden, tarafların bedel üzerinde anlaşmamış olmaları sözleşmenin kurulmamış sayılmasına (yokluğuna) sebebiyet verebilir. Sürekli bir borç ilişkisi doğuran bu sözleşmede, bedelin zamanında ve kararlaştırılan biçimde ödenmesi, taraflar arasındaki dengenin korunması açısından kritik önem taşır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir malın kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı taahhüt ettiği, kiracının ise buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme yapısı içerisinde kiracının üstlendiği en temel ve asli edim yükümlülüğü, kira bedelini ödeme borcudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 313. maddesinde “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür” denilerek bu borç genel olarak hüküm altına alınmıştır. Hukuki niteliği itibariyle kira bedeli, kiralanan şeyin kullanımının veya kullanım ile birlikte yararlanılmasının kiracıya bırakılmasının karşılığını ifade eden bir “ivaz” niteliğindedir. Kira sözleşmesini, kullanım ödüncü (ariyet) veya tüketim ödüncü

GİRİŞ Hukuk yargılaması, kural olarak dava dilekçesinde taraflar olarak belirtilen şahıslar arasında yürütülür ve mahkemece verilen nihai hüküm de bu şahıslar hakkında hukuki sonuçlarını doğurur. Davanın taraflarının belirlenmesi, hem yargılama sürecinde gerçekleştirilecek usul işlemleri hem de verilen kararın maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmesi bakımından öneme sahiptir. Ancak dava açılırken davacı tarafın gerek hukuki gerekse fiili bir yanılgı içerisine düşmesi sonucunda, dava dilekçesinde taraf olarak gösterilen kişilerin gerçek hak sahibi veya yükümlü olmaması durumuyla karşılaşılabilmektedir. Bu gibi hallerde davanın taraf sıfatı (husumet) yokluğu nedeniyle reddedilmesi, usul ekonomisi ilkesi ve adil yargılanma hakkında ciddi sakıncalar barındırmaktadır. Medeni usul hukukunun temel amaçlarından biri, uyuşmazlıkların en az emek, masraf ve zaman harcanarak, mümkün olan en kısa sürede çözüme kavuşturulmasıdır. Dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesi halinde, yargılamanın doğrudan reddi ve uyuşmazlığın yeni bir dava konusu yapılması zorunluluğu, hem mahkemelerin iş yükünü gereksiz yere artırmakta hem de taraflar için ek maliyetler doğurmaktadır. Bu noktada iradi taraf değişikliği, yargılamanın başında yapılan hataların giderilmesine imkân tanıyarak, mevcut uyuşmazlığın devam eden dava içerisinde çözümlenmesini hedefleyen bir usul hukuku müessesesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Türk hukukunda iradi taraf değişikliği, mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu döneminde yasal bir düzenlemeye sahip değildi ve Yargıtay’ın bu konudaki tutumu oldukça katıydı. Yargıtay, davanın temel unsurlarından biri olan tarafların ıslah yoluyla dahi değiştirilemeyeceği görüşünü benimsemişti. Bu katı uygulama ancak maddi hata veya temsilcide yanılma gibi sınırlı durumlarda esnetilebilmekteydi. Ancak 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 124. maddesi ile iradi taraf değişikliği yasal zemine kavuşturulmuştur. Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile

Günümüzde uluslararası ilişkilerin, etkileşimlerin ve buna bağlı olarak da ticaretin artmasıyla birlikte, yabancılık unsuru içeren uyuşmazlıkların sayısı da önemli ölçüde artmıştır. Bu tür uyuşmazlıklarda taraflar, genellikle mahkemeler yerine hakem heyetlerini çözüm yolu olarak tercih etmektedir. Ancak, söz konusu yabancı hakem heyetleri tarafından verilen kararların tarafların yer aldığı ülkelerde de geçerlilik kazanması zorunlu hale gelmiştir. Bir yabancı hakem kararının başka bir ülkede hukuki bağlayıcılık kazanabilmesi ise yalnızca o ülkede tanıma ve tenfiz süreçlerinin işletilmesiyle mümkündür. Bu tanıma ve tenfiz süreçlerinin koşulları, kararın etkili olacağı ülkeler tarafından belirlenmekte ve uygulanmaktadır. Hakem kararlarının nihai gücü ve bağlayıcılığı, tıpkı mahkeme kararlarında olduğu gibi, yalnızca verildikleri ülkenin sınırları içerisinde geçerlidir. Bunun temel nedeni, her devletin yargı ve icra yetkisini yalnızca kendi egemenlik alanı içinde kullanabilmesidir. Yabancı bir hakem kararı, başka bir devletin mahkemeleri tarafından kendiliğinden geçerli kabul edilemez ve bu karara dayanarak o devletin icra organlarının doğrudan işlem yapması mümkün değildir. Bu durum, yabancı hakem kararlarının başka bir devlette hüküm ve sonuç doğurabilmesi için tanıma ve tenfiz süreçlerinin gerekliliğini ortaya koyar. Bir hakem kararının ilgili ülkede geçerli sayılabilmesi, ancak o ülkenin yetkili mahkemeleri tarafından tanınması veya tenfiz edilmesiyle mümkün hale gelir. Türk hukukunda yabancı hakem kararlarının tanınması ve tenfizi, Türkiye’nin de taraf olduğu 1958 tarihli Yabancı Hakem Kararlarının Tanınması ve Tenfizi Hakkında New York Sözleşmesi ile 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK) hükümleri kapsamında gerçekleştirilmektedir. Türk hukukunda yabancı hakem kararlarının tanınması veya tenfizi, hem 5718 sayılı MÖHUK’da hem de Türkiye’nin de taraf olduğu 1958 tarihli Yabancı Hakem Kararlarının İcrası Hakkında

Milletlerarası tahkim, son yıllarda özellikle uluslararası ticaret ve büyük çaplı imar projeleri kaynaklı uyuşmazlıkların çözümünde sıklıkla tercih edilen bir özel yargılama türü olarak öne çıkmaktadır. Devlet mahkemelerine göre daha esnek ve tarafların ihtiyaçlarına uyarlanabilir yapısı ile dikkat çeken tahkim, uyuşmazlıkların uzman hakemler tarafından hızlı, etkin ve gizli şekilde çözülmesi avantajını sunmaktadır. Ayrıca, tarafların tarafsız ve bağımsız bir ortamda yargılama yapma isteği, özellikle karşı tarafın ülkesindeki mahkemelerde görülecek davalarda oluşabilecek güvensizlik duygusunu da bertaraf ederek tahkimi cazip hale getirmektedir. Bununla birlikte, milletlerarası tahkimin beraberinde getirdiği birtakım dezavantajlar da göz ardı edilmemelidir. Bu dezavantajların başında ise, tahkim yargılamasının maliyetlerinin yüksekliği gelmektedir. Gerçekten, milletlerarası tahkimin masrafları devlet mahkemelerindeki yargılamalara kıyasla belirgin ölçüde yüksektir. Tahkim yargılama giderleri, esasen hakem ücretleri, tahkim kurumlarının idari ücretleri ve yargılama sırasında ortaya çıkan diğer operasyonel giderlerden oluşmaktadır. Hakem ücretleri, tahkim giderlerinin en büyük kalemlerinden birini oluşturmakta ve uyuşmazlığın değeri, niteliği ve karmaşıklığına göre belirlenmektedir. Tahkim kurumlarının aldığı ücretler ise kurumun sunduğu hizmetler karşılığı tahsil edilen dosya açma ücretleri ve idari giderleri içermektedir. Ayrıca, tahkim sürecinde ortaya çıkan bilirkişi ücretleri, tercüme giderleri, duruşma düzenleme masrafları, seyahat ve konaklama harcamaları, tarafların tebligat ve iletişim masrafları yargılama masrafları içerisinde önemli yer tutmaktadır. Tahkim yargılama masraflarının yüksekliği, bu yöntemin tercih edilmesini ciddi biçimde etkileyebilecek düzeylere ulaşmıştır. Bu durum karşısında, ulusal ve uluslararası birçok tahkim merkezi ve kurum, söz konusu masrafları azaltmaya yönelik çeşitli çalışmalar yapmakta, bu konuda seminer ve sempozyumlar düzenlemekte ve özellikle iletişim teknolojilerinden yararlanılması konusunda teşvik edici adımlar atmaktadır. Bazı kurumlar, hakemler ve uygulamacılar için bu konuda bilgilendirici rehberler ve

GİRİŞ Milletlerarası tahkim, taraflara sunduğu esneklik, uzmanlık ve nötr bir yargılama zemini (özellikle taraflardan birinin devletin idari bir birimi olduğu uyuşmazlıklarda) vaadiyle günümüzde ticari uyuşmazlıkların çözümünde birincil yöntem haline gelmiştir. Ancak tahkim yargılamasının başarısı, sadece nihai kararın adil olmasına değil, aynı zamanda yargılama sürecinin öngörülebilir, düzenli ve denetlenebilir bir usulde yürütülmesine bağlıdır. Bu usuli düzenin sağlanmasında, tahkim kurumlarının geliştirdiği kurallar ve mekanizmalar belirleyici bir rol oynamaktadır. Dünyanın en köklü ve yaygın tahkim kurumlarından biri olan Milletlerarası Ticaret Odası (International Chamber of Commerce – “ICC”), tahkim pratiğine kazandırdığı özgün enstrümanlarla bu alanda öncü bir konumdadır. Bu enstrümanların başında, ICC tahkim usulünün en karakteristik ve ayırt edici özelliği olan “Görev Belgesi” (Terms of Reference) gelmektedir. Görev belgesi, hakem heyetinin dosyayı Sekretarya’dan devralmasını müteakip tarafların en güncel beyanlarını da dikkate alarak hazırladığı ; tarafların iddia ve savunmalarının özetini içeren, uyuşmazlığın çerçevesini çizen ve hakemlerin görev ile yetki sınırlarını belirleyen, hem taraflar hem de hakemlerce imzalanan kurucu bir usul belgesidir. Bu belgenin tarihsel kökeni, 1920’li yıllarda Fransız hukukunun gelecekte doğacak uyuşmazlıklar için yapılan tahkim anlaşmalarına (clause compromissoire) izin vermemesi nedeniyle, uyuşmazlık doğduktan sonra iradeleri birleştiren yeni bir tahkim sözleşmesi (compromis) yapma zorunluluğunu aşmak amacıyla 1922 tarihli ICC Tahkim Kuralları’na dahil edilmesine dayanmaktadır. Bununla birlikte, görev belgesi uygulaması doktrinde ve pratikte çeşitli tartışmaları da beraberinde getirmektedir. Belgenin hazırlanmasının zaman ve maliyet kaybına yol açtığı yönündeki eleştirilerin yanı sıra; belgenin hukuki niteliği, asıl tahkim anlaşması ile olan ilişkisi ve tarafların bu belgeyi imzalarken sahip olmaları gereken yetkinin kapsamı gibi hususlar hukuk dünyasında hararetli tartışmalara konu olmaktadır.