Kiracının Kira Ödeme Borcu ve Borca Aykırılığın Sonuçları

GİRİŞ

Kira sözleşmesi, modern ekonomik ve sosyal hayatta en yaygın uygulama alanına sahip, taraflara karşılıklı borç yükleyen sözleşme türlerinden biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde yapılan tanıma göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir ilişkidir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, sözleşmenin temelini kiralanan nesnenin kullandırılması ve bunun karşılığında bir ivazın (bedelin) ödenmesi oluşturmaktadır.

Kira bedelini ödeme borcu, kiracının asli edim yükümlülüğünü teşkil etmekte olup, kiraya verenin teslim borcunun karşılığını oluşturur. Kanunun 313. maddesinde genel bir borç olarak düzenlenen bu yükümlülük, kira sözleşmesini kullanım ödüncü gibi bedelsiz sözleşmelerden ayıran en belirgin niteliktir. Kira bedeli, sözleşmenin objektif esaslı unsurlarından biri kabul edildiğinden, tarafların bedel üzerinde anlaşmamış olmaları sözleşmenin kurulmamış sayılmasına (yokluğuna) sebebiyet verebilir. Sürekli bir borç ilişkisi doğuran bu sözleşmede, bedelin zamanında ve kararlaştırılan biçimde ödenmesi, taraflar arasındaki dengenin korunması açısından kritik önem taşır.

1. Bu çalışma kapsamında “Kira Sözleşmelerinde Kira Ödeme Borcu” başlığı altında, kiracının bu asli yükümlülüğü üç ana bölümle irdelenecektir. Birinci bölümde, kira bedelinin hukuki niteliği, kapsamı ve belirlenmesindeki sınırlandırmalar teorik ve yasal çerçevede ele alınacaktır. İkinci bölümde, bedelin ifa zamanı (TBK m. 314), ifa yeri ve tarafların sıfatlarında meydana gelen değişikliklerin sorumluluğa etkisi incelenecektir. Son bölümde ise kiracının ödeme borcuna aykırı davranması, yani temerrüde düşmesi (TBK m. 315) ve bunun sonucunda ortaya çıkan sözleşmenin feshi, tahliye süreçleri ve kiraya verene tanınan hapis hakkı gibi güvence mekanizmaları güncel içtihatlar ve doktrin görüşleri ışığında değerlendirilecektir.KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCUNUN HUKUKİ NİTELİĞİ, KAPSAMI VE BELİRLENMESİ
2. Kira Bedelini Ödeme Borcunun Tanımı ve Hukuki Niteliği

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir malın kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı taahhüt ettiği, kiracının ise buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme yapısı içerisinde kiracının üstlendiği en temel ve asli edim yükümlülüğü, kira bedelini ödeme borcudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 313. maddesinde “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür” denilerek bu borç genel olarak hüküm altına alınmıştır.

Hukuki niteliği itibariyle kira bedeli, kiralanan şeyin kullanımının veya kullanım ile birlikte yararlanılmasının kiracıya bırakılmasının karşılığını ifade eden bir “ivaz” niteliğindedir. Kira sözleşmesini, kullanım ödüncü (ariyet) veya tüketim ödüncü (karz) gibi benzer sözleşmelerden ayıran en temel kıstas, bir bedelin kararlaştırılmış olmasıdır. 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda (eBK) kira bedelini ödeme borcu müstakil bir maddede değil, daha ziyade ödeme zamanına ilişkin maddeler içerisinde dolaylı olarak yer alırken; TBK sistematiğinde bu borç, kiracının borçlarının sayılmaya başlandığı ilk madde olarak sistematik bir zorunlulukla düzenlenmiştir.

Kira bedeli borcu ile kiraya verenin teslim ve kullandırma borcu arasında bir değişim ilişkisi mevcuttur. Bu borcun doğumu için, kiraya verenin kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun kullanıma elverişli şekilde teslim etmesi ve kira süresi boyunca bu durumda bulundurarak kiracının fiili hakimiyet alanına sunması yeterlidir. Bu bağlamda, TBK m. 324 uyarınca, kiralanan kullanıma elverişli tutulduğu sürece, kiracı kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananı kullanmasa veya sınırlı olarak kullansa dahi kira bedelini ödeme yükümlülüğü altında kalmaya devam eder.

Kira bedeli kural olarak para (milli veya yabancı para) olarak belirlense de, tarafların sözleşme özgürlüğü sınırları içerisinde bedeli bir iş görme (hizmet edimi) veya ayni bir edim (çeşit veya parça borcu) olarak kararlaştırmaları da mümkündür. Ancak kira bedelinin paradan başka bir şey veya karma şekilde kararlaştırılması durumunda, doktrinde bu ilişkinin isimsiz bir karma sözleşme niteliği taşıyabileceği de ifade edilmektedir. Son olarak, kira ilişkisinin belirli veya belirsiz bir süre boyunca devam etmesi, kira bedelini ödeme borcunu sürekli borç ilişkilerinden doğan bir edim niteliğine büründürmektedir.

1. Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşme Niteliği ve Asli Edim Yükümlülüğü

Kira sözleşmesi, hukuki mahiyeti itibarıyla iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler kategorisinde yer almaktadır. Bu sözleşme ilişkisinde kiraya veren, kiralanan şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakma borcu altına girerken; kiracı da buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlenmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesi, kiracının bu en temel borcunu “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür” ifadesiyle genel bir hükme bağlamıştır.

Kira bedeli, kiralananın kiracı tarafından fiilen kullanılmasının değil, kiraya verenin kiralananı kiracının kullanımına elverişli bir şekilde hazır tutmasının hukuki karşılığıdır. Bu bağlamda, kiralanan kullanıma elverişli halde bulundurulduğu sürece, kiracı kendisinden kaynaklanan bir sebeple taşınmazı kullanmasa dahi bu asli edim yükümlülüğünden kurtulamaz.

Bu asli borcun doğumu ve ifa edilebilir hale gelmesi, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun surette kullanılacak şekilde kiracının fiili hâkimiyet alanına sunmuş olmasına bağlıdır. Kira sözleşmelerinin belirli veya belirsiz bir zaman dilimine yayılması ve edimlerin dönemsel olarak yerine getirilmesi, bu asli edim borcunu sürekli borç ilişkisi doğuran bir niteliğe büründürmektedir. Kiracının bu asli yükümlülüğü, sözleşmenin tarafları arasındaki temel dengeyi sağlayan en önemli unsurdur.

2. Kira Bedelinin Türü (Para, Aynı veya Hizmet Edimi)

Kira sözleşmesinin en belirgin unsuru olan kira bedeli, sözleşme özgürlüğü sınırları içerisinde taraflarca serbestçe belirlenebilir. Kira bedeli kural olarak para şeklinde kararlaştırılmakla birlikte, tarafların anlaşmasına bağlı olarak para dışında bir edim olarak da belirlenmesi mümkündür.

Kira bedeli çoğunlukla nakdi bir ödeme olarak karşımıza çıkar. Bu bedel Türk Lirası olabileceği gibi, yabancı bir ülke parası (döviz) üzerinden de kararlaştırılabilir. Ancak, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri taşınmaz kira sözleşmelerinde, 32 Sayılı Karar ve ilgili mevzuat uyarınca bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasına yönelik ciddi sınırlamalar getirilmiştir.

Taraflar, kira bedelini para yerine belirli bir malın veya ürünün verilmesi şeklinde de kararlaştırabilirler. Bu durum özellikle ürün (hasılat) kiralarında sıkça görülür. Örneğin, bir maden ocağının kiralanması karşılığında elde edilen cevherin belirli bir kısmının verilmesi veya bir tarlanın kiralanması karşılığında ürünün bir bölümünün teslim edilmesi bu kapsamdadır. Bu tür edimler çeşit veya parça borcu niteliği taşıyabilir.

Kira bedeli, kiracının kiraya veren için belirli bir işi yapmayı üstlenmesi şeklinde, yani bir hizmet edimi olarak da belirlenebilir. Doktrinde örneklendiği üzere, kiracının bir taşınmazı kullanması karşılığında kiraya verene ait tarlada ayda belirli günlerde çalışmayı taahhüt etmesi bu duruma örnek teşkil eder.

Kira bedelinin paradan başka bir edim veya kısmen para kısmen de başka bir edim (karma edim) olarak kararlaştırılması, sözleşmenin hukuki niteliğini etkileyebilmektedir. Doktrinde hakim olan bir görüşe göre, bedelin tamamen veya kısmen hizmet ya da ayın olarak belirlendiği durumlarda, birden çok sözleşme tipine ait unsurların bir araya gelmesi nedeniyle “isimsiz karma bir sözleşme” yapısı ortaya çıkmaktadır.

2. Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Sınırları

Kira sözleşmesinin temel unsurlarından biri olan kira bedeli, sözleşmenin kurulması aşamasında kural olarak tarafların serbest iradesiyle, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde belirlenir. Bir kira sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için bedelin miktarının taraflarca açıkça kararlaştırılmış olması veya en azından objektif kriterlere göre belirlenebilir nitelikte olması yeterli kabul edilmektedir. Bedel miktarının belirlenmediği ancak tarafların sözleşmenin ivazlı (bedelli) olacağı konusunda anlaştıkları durumlarda, uyuşmazlık halinde bu boşluğun dürüstlük kuralı ışığında hâkim tarafından doldurulabileceği doktrinde ifade edilmektedir.

Kira bedelinin belirlenmesindeki bu geniş serbesti, hukuk düzeninin genel sınırlamalarına tabidir. Sözleşme bedeli belirlenirken taraflar; ahlaka, emredici hukuk kurallarına aykırı hareket etmemeli ve irade beyanları hata, hile, tehdit veya aşırı yararlanma (gabin) gibi unsurlarla sakatlanmamış olmalıdır. İrade bozukluğuna dayalı bir bedel belirlenmesi halinde, ilgili tarafın TBK m. 39 uyarınca sözleşmeyi iptal hakkı saklıdır.

Kira bedelinin belirlenmesine yönelik asıl ve daha spesifik sınırlamalar, sözleşmenin yenilenen veya uzayan dönemlerinde, özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından gündeme gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, bu tür kira ilişkilerinde kiracıyı koruma amacıyla artış oranlarına üst sınır getirmiştir. Buna göre, yenilenen dönemlerde yapılacak artış oranına ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerlidir.

1. Sözleşme Özgürlüğü ve Kira Bedelinin Belirlenmesi

Hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, kira sözleşmesinin tarafları başlangıç kira bedelini, kanunun çizdiği sınırlar içerisinde diledikleri miktar ve türde serbestçe tayin edebilirler. Bu özgürlük, sözleşmenin ilk kez kurulması aşamasında asli bir unsur olarak kabul edilir ve tarafların özerk iradelerine bırakılır.

Kira bedelinin geçerli bir şekilde kararlaştırılmış sayılması için miktarının mutlaka rakamsal olarak net bir şekilde belirtilmesi zorunlu olmayıp; bedelin objektif kriterler uyarınca saptanabilir (belirlenebilir) olması sözleşmenin meydana gelmesi için yeterlidir. Taraflar arasında sözleşmenin ivazlı (bedel karşılığında) olacağı hususunda tam bir uyuşma mevcutsa ancak miktar açıkça gösterilmemişse, bu boşluk dürüstlük kuralı ve somut ilişkinin özellikleri dikkate alınarak hâkim tarafından doldurulabilir.

Ancak bedelin belirlenmesindeki bu geniş serbesti, genel hukuk sınırları ile kısıtlanmıştır. Kira bedeli kararlaştırılırken kanunun emredici hükümlerine, kamu düzenine, genel ahlaka ve adaba aykırı hareket edilmemesi esastır. Ayrıca, kira bedelinin tayini safhasında tarafların iradelerinin hata, hile, tehdit veya aşırı yararlanma (gabin) gibi unsurlarla sakatlanmamış olması şarttır. İrade sakatlığı oluşturan bu tür durumların varlığı halinde, ilgili taraf Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesi çerçevesinde sözleşmeyi iptal davasına konu edebilir.

Sözleşme özgürlüğünün kötüye kullanıldığı bir diğer durum ise bedelde muvazaa halleridir. Uygulamada, vergi yükümlülüğünü veya stopaj miktarını azaltmak amacıyla gerçek bedelden daha düşük tutarlı ikinci bir sözleşme düzenlendiği (çifte kira sözleşmesi) görülmektedir. Bu ihtimalde, tarafların gerçek iradesini yansıtmayan görünürdeki muvazaalı bedel geçersiz sayılır ve tarafların üzerinde hakikaten anlaştıkları gerçek kira bedeli esas alınarak hukuki sonuçlar bağlanır.

2. Yabancı Para ile Kira Kararlaştırma Yasağı

Kira bedeli, kural olarak tarafların serbest iradesiyle milli para veya yabancı ülke parası üzerinden kararlaştırılabilir. Ancak, Türkiye’deki ekonomik koşullar ve paranın değerinin korunması amacıyla bu serbestiye önemli yasal kısıtlamalar getirilmiştir. 13 Eylül 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar (ve 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı) ile bu konuda bir değişikliğe gidilmiştir.

İlgili düzenleme uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen istisnai haller dışında, kendi aralarında akdedecekleri taşınmaz ve taşıt kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden doğan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları yasaklanmıştır. Bu yasak kapsamındaki mevcut dövizli sözleşmelerin ise belirli bir tarihteki (01.01.2018) kurlar ve sonrasındaki enflasyon oranları dikkate alınarak Türk Lirasına dönüştürülmesi öngörülmüştür.

Buna karşılık, sözleşmenin taraflarından birinin yabancı olması veya Türkiye’de yerleşik olmaması gibi durumlarda bir istisna tanınmıştır. Örneğin, bir Türk vatandaşı yabancı bir kişiye konut veya çatılı işyerini döviz üzerinden kiraya verebilmektedir.

Yabancı para ile kira kararlaştırılmasının yasal olarak mümkün olduğu hallerde ise kira bedelinde yapılacak değişiklikler Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 4. fıkrasına tabi kılınmıştır. Bu hükme göre, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse, kural olarak beş yıl geçmedikçe bedelde bir değişiklik yapılamaz. Beş yıllık sürenin sonunda bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler, kiralananın durumu ve emsal bedeller dikkate alınarak hakkaniyete göre tespit yapılır. Bununla birlikte, beş yıllık süre dolmadan önce ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle “Aşırı İfa Güçlüğü” (TBK m. 138) hükümlerine dayanarak sözleşmenin uyarlanması talep edilebilmektedir.

3. Kira Bedelinde Artış Oranına İlişkin Sınırlamalar (TBK m. 344)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, özellikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelindeki artış oranlarını sınırlandırarak kiracıyı koruma altına almıştır. Kanun koyucu, bu düzenleme ile sözleşme özgürlüğüne kamu düzeni mülahazasıyla müdahale ederek, tarafların yenilenen her kira döneminde uygulayacağı artış oranına ilişkin anlaşmaların geçerliliğini belirli bir üst sınıra tabi tutmuştur. Söz konusu yasal üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Kira bedelindeki artış sınırlamaları şu esaslar çerçevesinde uygulanmaktadır:

Tarafların yenilenen kira dönemleri için kararlaştırdıkları artış oranları, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı sürece geçerlidir. Bu oranı aşan artış anlaşmaları, aşan miktar yönünden geçersiz sayılmaktadır.

Tarafların yenilenen dönemlerde uygulanacak artış miktarı konusunda bir anlaşma yapmamış olmaları durumunda kira bedeli; bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre hâkim tarafından belirlenir.

Sözleşme beş yıldan uzun süreliyse veya beş yıldan sonra yenileniyorsa, taraflar arasında artış oranına dair bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; yeni kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın fiziki durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde saptanır. Doktrinde bu durumun kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre yeniden ayarlanmasını sağladığı ifade edilmektedir.

Konut kiraları bakımından 2022-2024 yılları arasında uygulanan ve kira artış oranını yüzde yirmi beş ile sabitleyen geçici yasal düzenleme, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. Bu tarihten itibaren yenilenen sözleşmelerde artış oranı tekrar TBK m. 344 çerçevesinde TÜFE üst sınırına göre belirlenmeye başlanmıştır.

3. Kira Bedeli Dışındaki Giderler: Yan Giderler ve Kullanım Giderleri

Yan Giderler

1. 6098 sayılı TBK ile yan giderlerin tanımı yapılmamış olup TBK 303. ve 341. Madde hükümleri ile yan giderlere katlanma yükümlülüğü düzenlenmiştir. Kiraya verenin yükümlülüğü  TBK 303. Maddede açıkça düzenlenmiştir. İlgili madde “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür” şeklinde düzenlenmiştir.

TBK 303. Madde tasarısında yer alan “sözleşmede aksi öngörülmemişse” ifadesi, genelde matbu olarak düzenlenen kira sözleşmelerinde, kiracının zayıf konumda olması sebebiyle kiraya verenin taleplerini kabul etmek zorunda kalacağı düşünülerek kanun maddesinden çıkarılmıştır. Adalet Komisyonu gerekçesinde de “çatı onarımı, dış cephe boyası” gibi yapısal nitelikteki giderlerin hiçbir şekilde kiracıya yüklenmeyeceği açıkça belirtilmiştir.

Kira bedeli ile yan giderler arasındaki ilişki bakımından TBK 314. Madde dikkate alındığında, kanun koyucu “kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri” ibaresini kullanarak, yan giderlerin kira bedelinden bağımsız bir alacak kalemi olabileceğini kabul etmiştir. Dolayısıyla taraflar, kira sözleşmesinde kiracının belirli yan giderlerden sorumlu olacağını kararlaştırabilirler. Böyle bir durumda yan gider, kira bedelinin içinde değil, ayrı bir edim niteliği taşır.

Bununla birlikte, sözleşmede kira bedeliyle yan giderleri birlikte belirlenmesi halinde, toplam bedelden yan gider tutarının düşülmesi suretiyle gerçek kira bedeli tespit edilir. Ancak tarafların belirlediği karşılığın sadece kira bedelini mi yoksa yan giderleri de içerip içermediği konusunda belirsizlik varsa, kararlaştırılan karşılığın yan giderleri de içerdiği karine olarak kabul edilmelidir. 

Kullanım Giderleri

2. Yan giderler kavramında farklı olarak, kullanım giderleri konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü biçimde TBK 341. Madde hükmüyle düzenlenmiştir. İlgili madde “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kiracının kiralananda gerçekleştirdiği tüketim ve kullanım giderleri (örneğin elektrik, su, doğalgaz, internet, telefon, çöp veya temizlik giderleri), doğrudan kiracı tarafından tüketilen hizmetlere ilişkindir. Bu nedenle, bu giderler kiracının kendi sorumluluğundadır

Taraflar sözleşmede aksi bir düzenleme yapabilir ya da yerel teamülün farklı bir uygulama öngörmesi durumunda, bu giderlerin kiraya verene yükletilmesi mümkündür. Dolayısıyla, konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflarca açıkça kararlaştırılması halinde, kullanma giderlerinin kiraya verene yükletilmesi hukuken geçerlidir. Ayrıca, öğrenci yurtları, otel, motel ve pansiyon gibi işletmelerde, yerel adet ve hizmetin niteliği gereği ısıtma, elektrik ve su gibi giderlerin genellikle kiraya veren tarafından karşılanmasına karar verilebilir.

2. KİRA BEDELİNİN İFA EDİLMESİ: ZAMAN, YER VE ÖZEL DURUMLAR

Kira Bedelinin İfa Zamanı (TBK m. 314) 

1. Kira sözleşmesinde kira bedelinin ne zaman ödeneceği, tarafların asli edimlerini yerine getirme borçlarının muacceliyet anını belirleyen önemli bir unsurdur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi, kira bedelinin ve gerekiyorsa yan giderlerin ifa zamanını düzenlemektedir. İlgili madde uyarınca; kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet bulunmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Hukuki niteliği itibarıyla TBK m. 314, kiraya verenin kiralananı teslim etme ve kullanıma hazır bulundurma borcunu önce ifa etmesini, kiracının ise bu kullanımın karşılığı olan bedeli dönem sonunda ödemesini öngörmektedir. Bu sebeple, bedelin peşin ödeneceği kararlaştırılmadıkça, kiraya verenin “kira ödenmedi” gerekçesiyle kiralananı teslimden kaçınarak ödemezlik defini (TBK m. 97) ileri sürmesi kural olarak mümkün değildir.

Öte yandan, kira sözleşmelerinde kiranın “peşin” ödeneceği kararlaştırılmış ancak ayın hangi günü olduğu belirtilmemişse, Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları uyarınca ödemenin her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar yapılması gerekmektedir. Ayrıca, sözleşmede yazılı bir vade olmasına rağmen kiracının düzenli olarak farklı bir tarihte ödeme yapması ve kiraya verenin buna uzun süre itiraz etmeksizin kabul etmesi durumu, doktrinde muacceliyet tarihinin zımni bir anlaşma ile değiştirilmesi olarak değerlendirilebilmektedir.

Sözleşmede Kararlaştırılan Ödeme Zamanı

1. Kira hukukunda sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca, kira bedelinin ne zaman ifa edileceği öncelikle tarafların özgür iradeleriyle belirlenir. Taraflar, kira bedelini aylık, üç aylık, yıllık veya kira süresinin sonunda ödenmek üzere kararlaştırabilirler. Aylık ödeme biçiminin benimsendiği durumlarda ise ödemenin ayın başında, ortasında veya sonunda yapılacağına dair hüküm kurabilirler.

Sözleşmede belirlenen bu ödeme zamanına ilişkin hükümlerin uygulanmasında şu hususlar önem arz etmektedir:

Uygulamada sıkça başvurulan matbu kira sözleşmelerinde ödeme zamanına dair genel hükümler bulunsa da taraflarca sözleşmeye eklenen özel şartlar kısmındaki belirlemeler öncelikli olarak esas alınır.

Sözleşmede kiranın her ay “peşin” ödeneceği kararlaştırılmış ancak ayın hangi günü olduğu net olarak belirtilmemişse, Yargıtay içtihatları çerçevesinde bu ödemenin her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar yapılması gerekmektedir.

Tarafların sözleşme ile kesin bir ödeme tarihi (vade) belirledikleri hallerde, bu tarihin geçmesiyle birlikte kiracı, ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşer.

Sözleşmede yazılı bir vade bulunmasına rağmen, kiracının düzenli olarak farklı bir tarihte ödeme yapması ve kiraya verenin bu durumu uzun süre itiraz etmeksizin kabul etmesi, taraflar arasında ödeme zamanına dair zımni (örtülü) bir tadil sözleşmesinin oluştuğu şeklinde yorumlanabilir. 

Kanuni Karine ve Mahalli Adetlerin Uygulanması

2. Kira bedelinin ifa zamanı konusunda tarafların sözleşmede sessiz kalması durumunda, uyuşmazlıkların giderilmesi amacıyla kanun koyucu tamamlayıcı nitelikte bir yedek hukuk kuralı öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi uyarınca, taraflar arasında aksine bir sözleşme hükmü bulunmadığı takdirde, ifa zamanının belirlenmesinde öncelikle mahalli (yerel) âdetlere başvurulmalıdır.

Mahalli âdetler, kira bedelinin ne zaman muaccel olacağı hususunda sözleşmeden sonra gelen ikinci basamak belirleyicidir. Eğer taşınmazın bulunduğu bölgede kiranın ödeme zamanına dair yerleşik ve genel kabul görmüş bir uygulama mevcutsa, tarafların bu âdete uygun hareket etmesi beklenir. Örneğin, belirli bir bölgede tarım arazisi kiralarının hasat sonunda ödeneceğine dair kökleşmiş bir âdet varsa, sözleşmede aksine bir kayıt yoksa bu süre esas alınır.

Sözleşmede bu yönde bir hükmün bulunmaması ve uygulanabilir bir yerel âdetin de mevcut olmaması durumunda ise TBK m. 314’teki kanuni karine devreye girer. Bu düzenlemeye göre kiracı; kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kanunun bu hükmü emredici olmayıp, tarafların aksini kararlaştırabileceği düzenleyici bir kural niteliğindedir. Dolayısıyla bu kural, taraflar aksini öngörmediği sürece borcun ifa zamanını belirleyen “tamamlayıcı” bir işlev görür.

Kira Bedelinin İfa Yeri ve Ödeme Biçimi

2. Kira bedelinin taraflarca dönemsel ya da tek seferde peşin olarak ödenmesinin kararlaştırılması mümkündür. Uygulamada sıklıkla aylık dönemler halinde ödenmektedir. Kira bedelinin ve yan giderlerin ne zaman muaccel hale geleceği TBK 314. Maddede düzenlenmiştir. TBK 314. Maddeye göre “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre yan giderlerinde kiracının ödemekle yükümlü olduğu belirtilmiştir. Söz konusu maddeye göre kira bedelinin ifa zamanı sözleşmede düzenlenebileceği eğer sözleşmede bir düzenleme yapılmadıysa yerel adet uyarınca belirlenebileceği, kira sözleşmesinde kira bedelinin ifa zamanına ilişkin bir düzenleme yoksa ve yerel adetler uyarınca da belirlenemiyorsa kira parasının her ay sonunda ve en geç kira süresi bitiminde ödeneceği düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesinde taraflar, kira parasının ödenmesine dair “ayın başlangıcında”, “ay bitiminde” gibi belirli vade kararlaştırmışlarsa kira bedeli TBK 91. Madde uyarınca kararlaştırılan vadede muaccel olur. Yargıtay kararlarına göre kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa, ödeme her ayın 3.gününün akşamına kadar yapılmalıdır. 

Taraflar ifa zamanını açık veya zımni bir anlaşma ile daha sonra değiştirebilme imkânına sahiptir. Ancak anlaşma açık değilse burada yapılan uygulamanın iki taraf için de uzun süre 

aynı şekilde itirazsız uygulanmış olması aranmalıdır. Aksi takdirde ara sıra farklı zamanlarda yapılan ödemenin ifa zamanını değişikliği olarak yorumlanması mümkün değildir.

TBK’de kira sözleşmelerinin ifa yerine ilişkin bir düzenleme bulunmamakla birlikte taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde ifa yerini özgürce kararlaştırabilir. Ancak sözleşmede ifa yerine ilişkin bir belirleme yapılmamışsa genel hükümlere giderek TBK 89. Madde uygulanmaktadır. TBK 89. Madde hükmü aksine bir anlaşma yoksa para borçlarının, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edileceğini düzenlenmiştir. Tarafların açık veya örtülü iradelerine göre ifa yeri belirlenemiyorsa bir para borcu olan kira bedelinin alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenmesi gerekecektir. Para borçları götürülecek borçlardan olduğundan kira bedeli borcu da bu kapsamdadır.

Kira bedelinin uygulamada çoğunlukla olduğu gibi para borcu olarak belirlendiği hallerde kira bedeli bizzat kiraya verene ödeneceği gibi kiraya verenin yetkili kıldığı kişiye de ödenebilir. Kiracı kira bedelini, elden ödeyebileceği gibi sözleşmede kararlaştırılan banka hesabına da ödeyebilir. Yargıtay kararlarına göre kira bedelinin ödediğinin ispatı kiracıya aittir. Bu nedenle kiracı kirayı elden ödediği zaman kira bedelini ödediğini ispat etmesi zorlaşmaktadır. Böyle durumda kiracının, kira bedelini elden ödediğine dair makbuz ya da bir yazı alması ispatı kolaylaştırmaktadır.

Elden ödeme yapılmak istendiğinde kiraya veren kira bedelini kabul etmiyor ya da banka hesabını kapatmış ise, kiracı kira borcunu masrafları kendisine ait olmak üzere “yerleşim yerinde (ikametgâhta) ödemeli posta havalesi” yoluyla kiraya verene gönderebilir. Kiraya verenin, konutta ödemeli posta havalesiyle gönderilen bu bedeli teslim almaması halinde kiracının temerrüde düşmesi gündeme gelmez.

Kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın kira bedelini kabul etmeyerek alacaklı temerrüdüne düşmesi durumunda, kiracı kira bedelini PTT aracılığıyla konutta ödemeli şekilde yatırabileceği gibi, ayrıca mahkemeye başvurarak tevdi yeri belirlenmesini talep edebilir. Kiracı, mahkemece belirlenen tevdi mahalline kira bedelini yatırdığı anda ödeme borcundan kurtulmuş sayılır. Buna karşılık, kiracı mahkemeye başvurmadan ve tevdi yeri belirleme işlemi yapılmadan kira parasını kiraya veren adına notere veya bankaya yatırırsa, bu işlem borcu sona erdirmeye yetmez ve kiracı temerrütten kurtulmuş sayılmaz.

Taraflarca ödemenin banka hesabına yapılmasının kararlaştırılması halinde, bu şekilde bir ödeme yapıldığında ödeme tarihi, kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırıldığı andır. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda, kiraya verenin bu hesabı açık tutma yükümlülüğü olup banka hesabının kapatılması hâlinde kiraya veren alacaklı temerrüdüne düşer. Kiraya veren, sözleşmede yer alan banka hesap numarasını değiştirir ve yeni hesap numarasını ihtarname yoluyla kiracıya bildirirse, kiracının kira ödemesini bildirilen yeni hesaba yapması gerekir. Kiracının buna rağmen eski banka hesabına ödeme yapmaya devam etmesi, borcunu sona erdirmeyecektir. 

Kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malik, kiracıya ihbarda bulunmalıdır. Kiracının devirden haberi olmaması durumunda, kira bedellerini eski malike ödemeye devam etmesi halinde kiracının korunması gerekmekte, eski malike iyi niyetle yaptığı ödemelerin de geçerli sayılması gerekmektedir.

Para Borçlarının Götürülecek Borç Niteliği

1. Kira bedelini ödeme borcu, niteliği itibarıyla bir para borcu olduğundan, ifa yeri bakımından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesindeki genel hükme tabidir. TBK m. 89/I-b.1 uyarınca para borçları, taraflar arasında aksine bir kararlaştırma bulunmadığı sürece “götürülecek borç” niteliği taşır. Bu hukuki nitelemenin sonucu olarak kiracı, kira bedelini alacaklı olan kiraya verenin ifa zamanındaki yerleşim yerinde veya iş yerinde ödemekle yükümlüdür.

Götürülecek borçlarda borcun ifa edildiğinin kabulü için, edimin alacaklının hakimiyet alanına sunulmuş olması esastır. Bu bağlamda, ödemenin kiraya verene bizzat elden yapılması veya konutta ödemeli posta havalesi gibi yöntemlerle alacaklının eline geçecek şekilde gönderilmesi gerekir. Şayet borcun doğumundan sonra kiraya veren yerleşim yerini değiştirirse ve bu durum kiracı bakımından ifayı önemli ölçüde güçleştirirse, borç kiraya verenin önceki yerleşim yerinde de ifa edilebilir.

Hukukumuzdaki bu düzenleme, tamamlayıcı bir hukuk kuralı mahiyetindedir; dolayısıyla taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde ifa yerini serbestçe belirleyebilirler. Ancak sözleşmede özel bir hüküm kurulmamışsa veya bu konuda yerleşmiş bir yerel âdet bulunmuyorsa, kiranın kiraya verenin ayağına götürülerek ödenmesi zorunluluğu hukuken devam eder. Borcun götürülecek borç niteliğinde olmasının bir diğer önemli sonucu da ödeme sırasında yaşanabilecek gecikme risklerinin kural olarak borçlu konumundaki kiracı üzerinde kalmasıdır.

3. Kiracı Tarafından Verilen Güvence (Depozito) ve Kira Bedeli ile İlişkisi

Kira sözleşmelerinde kiracının asli edim yükümlülüğü olan kira bedelini ödeme borcu, kiraya verenin mülkiyet hakkı ve sözleşmesel beklentilerini güvence altına almak amacıyla sıklıkla bir “güvence (depozito)” verilmesi şartına bağlanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde düzenlenen bu kurum, kiracının sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerinin başta kira bedeli ve yan giderler olmak üzere ifasını teminat altına almayı hedefler.

Güvence miktarı ve kapsamı şu hukuki esaslar çerçevesinde kira bedeliyle ilişkilendirilmektedir:

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılacak güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınırlama emredici nitelikte olup, kira bedelindeki artışlara paralel olarak güvencenin güncellenmesi taraflarca ayrıca kararlaştırılabilir.

Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalıdır. Şayet güvence kıymetli evrak ise, bunların bir bankaya depo edilmesi gerekir. Bu süreçte paraya tahakkuk edecek faiz veya kıymetli evrakın temettüleri de güvencenin kapsamına dâhildir.

Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiracının kiralananı geri verme borcu doğar. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açmamış veya icra takibine girişmemişse, banka kiracının talebi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.

Kira bedeli ile güvence arasındaki değişim ilişkisi, sözleşmenin karşılıklı borç yükleyen niteliğinin bir uzantısıdır. Kiracının erken tahliye gibi durumlarda kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira ödeme borcu devam ederken, güvencenin bu borç kalemlerini de temin ettiği kabul edilir. Ayrıca, ayıpların giderilmesi veya zararların önlenmesi gibi kiracının katlanmakla yükümlü olduğu durumlardan kaynaklanabilecek masrafların da şartları oluştuğunda bu güvence üzerinden tasfiyesi mümkündür.

4. Kira Sözleşmesinin Taraflarında Değişiklik Halinde Kira Bedelinden Sorumluluk

Kira sözleşmesinin devamı sırasında tarafların sıfatlarında meydana gelen değişiklikler, kira bedelini ödeme borcunun muhatabını ve bu borçtan doğan sorumluluğun hukuki rejimini doğrudan etkilemektedir. Bu durum genellikle kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, kira ilişkisinin devri veya taraflardan birinin ölümü şeklinde tezahür etmektedir.

Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin herhangi bir sebeple üçüncü bir kişiye geçmesi halinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesi uyarınca yeni malik, sözleşmenin kendiliğinden tarafı haline gelir. İktisap anından itibaren kira bedeli alacağı kural olarak yeni malike ait olur. Ancak kiracının bu borcu yeni malike ifa edebilmesi için, mülkiyet değişikliğinin kendisine usulüne uygun şekilde bildirilmesi (ihbar) gerekmektedir. Bildirimden haberdar edilmeyen kiracının, eski malike yaptığı iyi niyetli ödemeler borcu sona erdiren geçerli ödemeler olarak kabul edilmektedir. Teslim borcunun ifasından sonra muaccel olan bedellerin tahsili için yeni malikin kira sözleşmesindeki taraf sıfatını ispatlayıcı belgelerle kiracıya sunması esastır.

Kira ilişkisinin devri (TBK m. 323) durumunda ise, kiracı sıfatı el değiştirmekte ve kira bedelini ödeme yükümlülüğü devralana geçmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu devrin geçerliliği, kiraya verenin yazılı rızasına bağlı tutulmuştur. Kira bedeli asli bir edim olduğundan, devir sonrası sorumluluk devralana geçse de işyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin süresine bakılmaksızın en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalmaya devam eder.

Taraflardan birinin vefatı halinde, külli halefiyet ilkesi çerçevesinde mirasçılar sözleşmenin tarafı haline gelir. Kiracının ölümü halinde, işlemiş ve işleyecek kira borçlarından tüm mirasçılar müteselsil olarak sorumlu tutulur. Kiraya verenin ölümü durumunda ise mirasçılar arasında elbirliği halinde alacaklılık ilişkisi doğar. Bu durumda kiracı, kira bedelini ya mirasçıların tamamına ya da miras ortaklığını temsile yetkili kişiye ödeyerek borcundan kurtulabilir. Ödeme konusunda tereddüt oluşması halinde ise, yetkili hâkimden bir tevdi yeri belirlenmesini isteme hakkı mevcuttur. 

KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ VE HUKUKİ SONUÇLARI

3. TBK 315. Maddeye Göre Temerrüdün Şartları
4. Kira bedelini ödeme, kiracının asli edimini oluşturmakta olup kiracının bu borcunu ifa etmemesi veya ifada gecikmesi hali, TBK 315. Madde hükmü ile kira sözleşmesini sonlandıran hallerden biri olarak düzenlenmiştir. Eski Borçlar Kanunu döneminde yalnızca kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle fesih imkânı mevcutken yeni Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin yanında yan giderler için de temerrüt hükümlerinin uygulanarak kira sözleşmesinin feshi mümkün hale gelmiştir.

Kiracının kira parasını ifa etmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi için kiralanan malın kiracıya bırakılması, kiracının kira parasını ya da yan gideri zamanında ifa etmemesi gerekir. Kiraya verenin ise bu durum sonucunda kiracıya kira borcunu ödemesi gerektiğini, ödememesi halinde sözleşmenin feshedileceğini içeren ihtar göndermesi gerekmektedir. İhtar ile konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30, diğer kira sözleşmelerinde en az 10 gün yazılı süre verilmesi ve verilen süre içinde de kira bedelinin ödenmemesi gerekir. Ödememesi durumunda kiracı, kira bedelini ödemede temerrüde düşer ve kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin fesih hakkı söz konusu olur. 

Kiralanın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması

1. TBK’nin 315. maddesinin ilk fıkrası “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Kiracının temerrüde düşürülebilmesi için öncellikle kiralananın teslim edilmiş olması gerekmektedir. 

Kira Bedelinin ve Yan Giderlerin Muaccel Olması

2. Kiraya veren tarafından kiracının temerrüde düşürülebilmesi için TBK 315. Madde uyarınca kiracının muaccel kira parasını veya yan giderleri ödememiş olması gerekmektedir. Kira bedelinin takas ya da ödeme dışında herhangi bir sebeple sona ermesi ya da kira bedelinin ödenmemesini haklı kılan sebebin olması halinde temerrüt halinden bahsedilmeyecektir.

3. Kiracıya Muaccel Olan Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödemesi Amacıyla Süre Verilmesi ve İhtar Yapılması

Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi sonucu temerrüde düşmesi hâlinde, bu temerrüdün hukuki sonuçlarının doğabilmesi için kiraya verenin muaccel hâle gelmiş kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi amacıyla kiracıya bir süre tanıması ve bu süre içinde borcun ödenmesini talep etmesi gerekir. Kiraya verenin yapacağı ihtar, temerrüt nedeniyle kira sözleşmesinin feshi yoluna gidilebilmesi için temerrüde düşen kiracıya yöneltilmelidir.

Malikin kiraya veren sıfatı yoksa malikin süre vererek bu sürenin sonunda borç ödenmediği takdirde kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmamaktadır. Ancak malikin daha önceden kira bedelinin kendine ifa edilmesi yönünde ihbarda bulunması durumunda malikin kiracısına temerrüt ihtarını ulaştırıp kiracısını temerrüde düşürmesi mümkündür.

Kiralananı, kira sözleşmesi kurulduktan sonra iktisap eden üçüncü kişi, kanun gereği, sözleşmenin tarafı haline geldiği için, artık kiracıya ihtarda bulunup süre verilebilir ve bu sürenin sonunda ödeme yapılmadığı takdirde de kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir.

Kiraya verenin birden fazla olması durumunda aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, temerrüde düşürmek için söz konusu kiraya verenler tarafından ihtarnamenin birlikte gönderilmesi ve davanın da birlikte açılması gerekmektedir.

Kiraya verenin vefatı halinde, terekenin elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda, kiracıya süre verip ihtarda bulunma işleminin tüm mirasçılar tarafından birlikte yapılması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan yalnızca birinin gönderdiği ihtar kiracıyı temerrüde düşürmez. Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyet konusu olması halinde ise ihtarın, pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla yapılması gerekmektedir.

Kiracıya Verilecek Sürenin İçeriği ve Şekli

1. Kiracı kira parası ve yan gideri ödemede temerrüde düşerse kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Kiracının temerrüdü nedeniyle kira sözleşmesini feshederek tahliye talebinde bulunabilmesi için, kiracıya muaccel kira bedellerini veya yan gideri ödemesi için süre verilmelidir. Kiraya verenin gönderdiği ihtarda, talep edilen kira bedellerinin hangi aylara ait olduğunun açıkça gösterilmesi; ayrıca kiracıya ödeme yapabilmesi için tanınan sürenin ve bu süre içinde ödeme gerçekleşmezse sözleşmenin feshedileceğine ilişkin açıklamanın yer alması gerekir.

Kiracı aleyhine sürelerin kısaltılması mümkün değildir. Ancak kiracı lehine olarak sözleşme ile 10 ve 30 günlük asgari sürelerden daha fazla süre verilmesi mümkündür. Söz konusu süre, kiracıya yazılı ihtarın tebliğ edildiği günden itibaren başlar.

2. TBK 315. Madde Uyarınca Verilen Süre İçinde Kira Bedelinin ve Yan Giderlerin Ödenmemesi Halinde Sözleşmenin Feshedileceğine Yönelik İhtarın Yapılması ve İhtarın Şekli

Kiracının temerrüde düşmesi sonrasında, kiraya verenin muaccel hâle gelmiş kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi için kiracıya bir süre tanıması ve bu süreye ilişkin ihtarı adi yazılı şekilde iletmesi zorunludur. Düzenlenecek ihtarın yazılı olması, hangi aya veya aylara ait kira alacağının talep edildiğinin açıkça gösterilmesi, istenen miktarın belirtilmesi, ödeme için tanınan sürenin ifade edilmesi ve bu süre içinde borcun ifa edilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı hususlarının açıkça yer alması gerekir.

Kiraya verenin bu bildirimi noter aracılığıyla, telgrafla veya posta yoluyla yapması mümkün olduğu gibi, kiralananın taşınmaz niteliğinde olduğu hâllerde tahliye talebini içeren ödeme emrinin gönderilmesi de mümkündür. İcra müdürlüğü aracılığıyla düzenlenen “13 örnek” ihtarlı ödeme emrinde, TBK m. 315 gereğince otuz ya da on günlük süre içerisinde borcun ödenmemesi durumunda tahliye talep edileceğinin belirtilmesi zorunludur. Aksi halde ödeme emri hukuki dayanak taşımayacak ve fesih ya da tahliye sonucunu doğurmayacaktır.

Kiracıya gönderilen ihtarnamede yalnızca kanuni hakların kullanılacağına değinilip, sözleşmenin feshedileceği veya tahliye davası açılacağı hususları açıkça belirtilmemişse, bu ihtar geçerli kabul edilmeyecektir.

Kira bedeli veya yan giderler henüz muaccel değilse ihtar gönderilmesi haklı sayılamayacağı gibi, kira borcu yahut yan giderler takas edilmiş ya da başka bir nedenle sona ermişse bu durumda da ihtar göndermek hukuken geçerli olmayacaktır. Kiracının kira parasını veya yan giderleri tam olarak ödememesi, yani eksik ödeme yapması hâlinde ise kiraya verenin ihtara başvurması haklı kabul edilir. 

Kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmesini sağlamak amacıyla, genel kural gereği kiraya verenin kiracıya ihtar göndererek belirli bir süre tanıması gerekir. Kiraya veren sıfatına sahip olmayan malikin ise, ihtar göndermesi veya ödeme yapılmadığı durumda sözleşmeyi feshetmesi mümkün değildir. Kiralanan yerin sözleşme kurulduktan sonra başka bir kişiye devredilmesi hâlinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve edinme tarihinden itibaren ödenmeyen kira bedelleri için kiracıya ihtar çekebilir.

İhtar kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren geçerli olur. İhtarda belirtilen süreler yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Sürenin hesabında tebliğ günü hesaba katılmaz.

Kira Bedelinin Verilen Süre İçinde Ödenmemesi 

4. TBK 315. Madde uyarınca kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya ihtarname göndererek kira borcunun 30 gün içinde ödenmesini, aksi halde sözleşmenin feshi ve tahliyenin gündeme geleceğini bildirir. Kiracı, bu süre içinde ödeme yapmazsa, kiraya veren fesih iradesini içeren bir ihbarname düzenleyerek sözleşmenin sona erdiğini ve kiralananın boşaltılması gerektiğini kiracıya iletir.  TBK 315. Maddede yazılı şekil şartı yalnızca fesih ihtarı bakımından öngörülmüş olup, fesih hakkının kullanımında ayrıca bir şekil şartı düzenlenmemiştir. Bununla birlikte, öğretide TBK 348. Maddede konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin fesih bildirimlerinin yazılı olarak yapılması gerektiğine dair hüküm sebebiyle, TBK 315. Madde kapsamında yapılacak fesih bildiriminin de yazılı şekilde yapılması gerektiği ağırlıklı görüştür. Öte yandan, kiraya veren tarafından icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilmişse, verilen süre içinde ödeme gerçekleşmediğinde kiraya verenin ayrıca bir fesih bildirimi düzenlemesine gerek olmaksızın icra mahkemesinden tahliye talep etmesi mümkündür.

Kiraya verenin TBK 315. Madde kapsamında kiracıya gönderdiği ihtara rağmen ödeme yapılmadığında, sözleşmenin feshedildiğine ilişkin bildirimin ne zaman iletileceğine dair kanunda özel bir süre öngörülmemiştir. Bununla birlikte, bu bildirimin makul bir zaman dilimi içinde yapılması gerekir.

Kira sözleşmesi, sürekli edimler içeren bir sözleşme olduğundan, TBK 315. Maddeye uygun şekilde yapılan fesih bildirimi ileriye dönük olarak hüküm doğurur ve tahliye davası, sözleşme süresinin bitmesi beklenmeksizin açılabilir.

Kiracının, muaccel hâle gelen kira bedelini veya yan giderleri ödemesi için tanınan ek süre içinde borcunu ifa etmesi, alacağını kiraya verene karşı takas etmesi ya da bedeli tevdi mahalline yatırması hâlinde, kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye davası açamaz. Bununla birlikte, kiraya veren tarafından önceden bir ihtar gönderilmiş olması ve kiracının bu haklı ihtar sonrasında ödeme, takas veya tevdi işlemini yerine getirmesi sebebiyle, anılan ihtarın TBK 352/2. Maddede düzenlenen iki haklı ve yazılı ihtardan biri olarak kabul edilebileceği ifade edilebilir.

Kiracının Temerrüdünün Hukuki Sonuçları

2. Kiraya verenin kira bedelini tahsil edememesi nedeniyle uğradığı zararın telafisi, kiracının faiz ödeme yükümlülüğüyle sağlanır. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemede gecikmeye düşerse, bu gecikmede kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın temerrüt faizini ödemek zorunda olur.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin ödenmesine ilişkin belirli bir vade kararlaştırılmışsa, bu vadede kira borcunu yerine getirmeyen kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirlenen sürenin dolmasıyla birlikte, ayrıca bir ihtar gönderilmesine gerek olmaksızın TBK 117/2. Madde uyarınca temerrüde düşmüş sayılır. Bu durumda kiracı, TBK 120/1. Madde gereğince temerrüde düştüğü tarihten itibaren temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinde kiracı ile kiraya veren, kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmesine ilişkin bir vade belirlememişse TBK 314. Madde hükmü uygulanır. Bu durumda kira bedeli, kanunda öngörülen tarihlerde muaccel hâle gelir ve kiracının bu tarihte borcunu ifa etmemesiyle birlikte temerrüt faizi işlemeye başlar. Dolayısıyla kiraya veren, ayrıca ihtar göndermeye gerek olmaksızın kira bedeli için faiz talebinde bulunabilir.

Hâkim tarafından kira bedelinin belirlenmesi durumunda, eski kira bedeli ile hükümle belirlenen yeni kira bedeli arasındaki farktan doğan temerrüt faizinin hangi tarihten itibaren kiracıya yükletileceğine ilişkin belirsizlik, 24/11/1995 tarihli YİBGK kararıyla çözüme kavuşturulmuştur. Kararda, eski kira bedeli ile mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli arasındaki fark için ayrıca bir ihtara gerek olmaksızın, faizin mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı kabul edilmiştir.

Temerrüt faizinin talep edilmesine ilişkin zamanaşımı konusunda özel bir düzenleme bulunmamaktadır. TBK 147. Madde uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresine tabi alacaklar arasında kira bedelleri ilk sırada yer aldığından, kira borcunun ödenmemesi sebebiyle doğan temerrüt faizinin de kira alacağıyla birlikte aynı şekilde beş yıllık zamanaşımı süresine tabi olacağı kabul edilmektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödememesinden Dolayı İki Haklı İhtar

3. Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesi
4. TBK 352/2. Madde hükmü çerçevesinde kiraya verenin iki haklı ihtara dayalı olarak kiracının tahliye edilmesine yönelik dava açabilmesi için kiracının kira bedelini zamanında ödememiş olması gerekir.

Kira sözleşmesinde belirlenen ödeme tarihine göre muaccel hâle gelen kira bedelinin, aynı gün mesai bitimine kadar kiracı tarafından ödenmesi zorunludur. Çünkü kararlaştırılan tarihin ertesi günü itibarıyla kiraya verenin ihtar gönderme hakkı doğar.

Buna karşılık, TBK 315. Madde kapsamında kira bedelini zamanında ödemeyen kiracı, kendisine verilen ek süre içinde borcunu yerine getirirse kiraya veren bu madde uyarınca sözleşmeyi feshedemez. Ancak TBK 315. Maddeye göre yapılan bu bildirimin, TBK 352/2. Madde kapsamında ihtar niteliği taşıması nedeniyle, kiracıya iki kez bildirim yapılmış ve ödeme süresi içinde ödeme gerçekleşmiş olsa dahi, koşulların oluşması hâlinde kiraya veren TBK 352/2. Madde gereğince tahliye davası açabilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Dolayı İki Haklı İhtar Yapılması

2. Haklı İhtarın Niteliği ve TBK 315. Maddede Belirtilen İhtardan Farkı
3. TBK 352/2. Madde uyarınca tahliye davası açılabilmesi, kiracıya iki adet yazılı ihtarın gönderilmiş olmasına bağlıdır. Ayrıca, kiraya veren tarafından yapılan bu ihtarların geçerli sayılabilmesi için haklı nedene dayanması zorunludur. TBK 315. Maddeye göre kira bedelinin ödenmesi, kiracının asli edim yükümlülüğü olup kira bedelinin ödenmemesi borca aykırı davranış olmaktadır.

TBK 315. Madde gereğince kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle sözleşmenin feshedildiği hâllerde, kiraya veren kiralananı boşaltmayan kiracıya karşı herhangi bir süreye bağlı olmaksızın tahliye davası açabilir. TBK 352/2. Madde hükmüne dayalı olarak açılan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ise, kira sözleşmesi tahliye davası ile sona erdirilmekte ve davanın açılması 1 aylık süreye tabi tutulmuştur.

TBK 352/2. Madde çerçevesinde gönderilecek ihtarnamede kiracıya süre verilmesi, verilen sürede kira parasını ifa etmezse kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliyeye yönelik dava açılacağı yönünde ibareler bulunması gerekmez. Ancak TBK 315. Maddeye göre gönderilen ihtarda, konut ve çatılı işyeri kira akitlerinde kira bedelinin yasal olarak 30 gün içinde ödenmesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının belirtilmesi gerekmektedir.

İhtarın Haklı Olmasının Şartları 

2. Kiralayanın TBK 352/2. Madde hükmüne dayanarak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde temerrüt sebebiyle işlem yapabilmesi için, kiracıya gönderilecek ihtarların haklı nitelik taşıması zorunludur. Kiraya veren, kira bedeli veya yan giderler takas ya da başka bir nedenle sonlanmasına rağmen kiracıya, kira bedelinin ödenmemesinden dolayı ihtar gönderirse, gönderilen bu ihtar geçersiz olacaktır. Buna karşın kiracı, kira bedeli veya yan giderleri eksik öderse, kiraya verenin kira bedelinin eksik ödenmesinden dolayı gönderdiği ihtar, haklı ihtar olacaktır. 

Ödeme bakımından ihtarnamenin gönderildiği değil, vardığı tarih esas alınır; yani ihtarın varmasından sonra kira parasının ödenmesi ya da banka hesabına yatırılmış olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmamaktadır.

Kiracının ihtardan haberdar olduktan sonra kira borcunu ödemesi durumunda, ihtarın amacına ulaştığı kabul edilir. Ancak ihtar gönderilmiş olsa bile, kiracı ihtar kendisine ulaşmadan kira bedelini öderse bu ihtar haklı bir ihtar sayılmaz.

İhtarın Şekli ve İçeriği

3. TBK 352/2. Madde kapsamında kiracıya yöneltilecek ihtarların yazılı biçimde yapılması gerekmektedir. Bu yazılı şekil, geçerlilik şartı niteliğindedir. Yazılılık koşulu sağlandığı sürece ihtar; adi yazılı belgeyle, noter aracılığıyla, mektup, telgraf, e-posta yoluyla ya da icra dairesinden gönderilen ödeme emri şeklinde iletilebilir.

TBK 352/2. Maddeye göre çekilen ihtarda TBK 315. Maddeye göre çekilen ihtardan farklı olarak verilen süre içerisinde kira bedelini ödememesi durumunda kira sözleşmesinin sona ereceği ya da tahliye talep edileceği belirtilmesi gerekmez. 

Haklı ihtardan söz edilebilmesi için, aynı kira yılı içinde birikmiş kira alacaklarının tek bir ihtar içerisinde talep edilmesi zorunludur. Örneğin, 01.10.2021–01.01.2022 dönemini kapsayan bir konut kira sözleşmesinde, kiracının şubat ve mart ayı kira bedellerini ödememesi hâlinde, nisan ayında bu aylara ilişkin ayrı ayrı ihtar gönderilmesi hukuken sonuç doğurmayacaktır. Bu durumda kiraya veren, nisan ayında düzenleyeceği ihtarda şubat ve mart aylarına ilişkin tüm birikmiş kira borcunu tek bir ihtar ile istemeli; ancak bu şekilde gönderilen ihtar haklı ihtar niteliği taşıyacaktır.

Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılması

Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Uygulanması Gereken Usul

3. TBK 352/2. Madde hükmüne göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için iki haklı ihtar bir yıldan az süre ile akdedilmiş kiralarda kira süresi içinde yapılmış olması gerekmektedir. Eski Borçlar Kanunu döneminde bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtarın meydana gelmeyeceği düzenlenmekteydi. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içerisinde iki haklı ihtar yapılmasını tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir.

Buna göre, 01.01.2025 tarihinde başlayan ve 6 aylık akdedilmiş kira sözleşmelerinde, iki haklı ihtarı 01.01.2025 ile 01.07.2025 arasında yapılmalıdır. Kiraya veren, kira dönemi sonunda yani 01.07.2025 tarihinden sonra 1 aylık süre içinde tahliye davası açabilecektir.

Bir Yıldan veya Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Uygulanması Gereken Usul

2. Bir yıllık süre için yapılan kira sözleşmelerinde, TBK 352/2. Madde uyarınca iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleştirilmiş olması şarttır. Kiranın zamanında ödenmemesi nedeniyle bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi hâlinde, kiraya veren o yıla ilişkin kira döneminin bitiminden sonra dava açabilir. Süresi bir yılı aşan kira sözleşmelerinde ise, iki haklı ihtarın bir kira yılı içinde veya bir kira yılını aşan zaman dilimi içinde yapılmış olması yeterlidir.

TBK 352/2. Maddeyle kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sonu beklenmeden ihtarın yapıldığı yıla ait kira döneminin bitmesinden sonra dava açılabileceği hükme bağlanmıştır. Buna göre, bir yılı aşkın süre ile akdedilen kiralarda iki haklı ihtar, kira sözleşmesinin süresi değil kira dönemi dikkate alınır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İki Haklı İhtarın Yapılıp Yapılmayacağı

3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılmasına ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır. Mülga Borçlar Kanunu döneminde, belirsiz süreli sözleşmelerde kira yılı kavramı bulunmadığından, bir kira yılı içinde ihtar şartının gerçekleşemeyeceği kabul edilmekteydi. Bununla birlikte, sözleşmenin başlangıç tarihinin belirlenebildiği hâllerde kira yılının tespitinin mümkün olabileceği yönünde değerlendirmeler de mevcuttu. Bu doğrultuda sözleşme, başlangıç tarihinden itibaren yıllık dönemlere ayrılmakta ve bu dönemler içinde gerçekleşen iki haklı ihtara dayanılarak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de tahliye talebinde bulunulabilmekteydi. Türk Borçlar Kanunu’nun mevcut hâlinde de konuya ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, doktrindeki görüş göre, aynı uygulamanın yeni kanun döneminde de geçerliliğini koruduğu yönündedir.

Kira Bedelinin Peşin Olarak Belirlendiği Hallerde İki Haklı İhtar

4. Kira sözleşmesinde taraflar, kira parasını senelik olarak tek seferde ödenmesine karar vermişlerse, bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilmesi mümkün değildir. Kira bedelinin peşin olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı durumlarda bir kira yılı içerisinde yalnızca bir ihtar çekilebilir. Hal böyleyken TBK 352/2. Maddenin uygulanması mümkün değildir. 

Kira Bedelinin İhtardan Önce Ödenmesi Durumu

5. TBK 352/2. Madde uyarınca bir ihtarın haklı sayılabilmesi için, ihtarın kira bedelinin muaccel hâle geldiği andan itibaren gönderilmiş olması gerekir. Ancak ödemenin değerlendirilmesinde esas alınacak olan, ihtarın gönderildiği tarih değil, kiracıya ulaştığı tarihtir. Dolayısıyla ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme veya bu tarihten sonra kira bedelinin banka hesabına yatırılması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu çerçevede ihtarın haklı kabul edilebilmesi için kiracının ödemeyi ihtarın ulaşmasından sonra gerçekleştirmesi zorunludur. Kiracının ihtarı öğrendikten sonra kira borcunu ödemesiyle ihtarın hedeflediği sonuç gerçekleşmiş sayılır. Buna karşın ihtar düzenlenmiş olsa dahi, kiracı ihtar kendisine ulaşmadan önce kira bedelini öderse, söz konusu ihtar haklı kabul edilmez.

İhtarın tebliğden sonra ödenmesi halinde ihtar haklı olduğundan ve ihtar haklılığını ispat yükü kiraya verene ait olduğundan kira bedelinin ihtar tebliğden sonra ödendiğinin ispat yükü de kiraya verene aittir. 

Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi

6. Kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda kiracının temerrüde düştüğü kabul edilmektedir. TBK m. 352/2. Madde kapsamında, konut ve çatılı işyeri kiralarında iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılabilmesi için kiracının ayrıca temerrüde düşmesi şart değildir. Kiranın süresinde ödenmemesi sebebiyle iki haklı ihtara neden olan kiracıya karşı, söz konusu taşınmazların kiralarında tahliye davası açılması mümkündür. Yargıtay da ihtarın amacının, kiracının kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlayarak kira bedelinin ödenmesini temin etmek olduğunu ifade etmiştir. Bu durumda kanunun amacının, kira bedelinin tam ve eksiksiz şekilde ödenmesini sağlamak olduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla kira bedelini kısmî ödeyen kiracıya gönderilen ihtar da haklı ihtar niteliğindedir ve gerekli şartlar mevcut olduğunda tahliye davası açılmasına herhangi bir engel bulunmamaktadır.

İlamsız İcra Yolu

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye

4. TBK’de kira sözleşmesi genel kuralları ile düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kirası ise özel olarak düzenlenmiştir. İİK’de ise yalnızca kira ve hasılat kirasına dair taşınmazlar bakımından ilamsız icra takibiyle tahliyenin mümkün olduğu düzenlenmiştir. TBK’de taşınmazlara ilişkin olarak icra takibiyle tahliyeye ilişkin hüküm bulunmamaktadır.

Kiracı, muaccel hale gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemediğinde, kiraya veren alacaklı sıfatıyla kiracıya karşı genel haciz yoluyla takip yapabilir. Ancak genel haciz yoluyla yapılan takip yalnızca kira alacağının tahsilini sağlar. Kiraya veren, kira borcunun ödenmesinin yanı sıra kiracının taşınmazdan tahliyesini de amaçlıyorsa, bu durumda İİK 269. ve devamı maddelerinde düzenlenen kira borcunun ifa edilmemesine dayalı ilamsız tahliye takibi yapması gerekmektedir. Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye talepli icra takibi yapabilmek için kira parasının veya yan giderlerin ödenmemesi yeterli olup kira sözleşmesinin sonra ermesi gerekmez.

Kiraya veren, kiracının kira bedelini kararlaştırılan tarihte ödenmemesi durumunda, ödenmemiş kira tutarını veya yan giderleri ve bunların hangi döneme ait olduğunu açıkça belirtmek suretiyle ilamsız takip başlatabilir; bu kapsamda kiracıya ödeme emri gönderilir. Takip talebinde kiraya veren, kiracının ödenmeyen kira borcunu karşılaması amacıyla TBK 315. Madde uyarınca ihtar yapılmasını talep eder. Bu takip ile genel haciz yolundan bağımsız, takip kesinleştikten sonra para alacağının tahsili ile aynı anda tahliyeye ilişkin de işlemler yapılır.

Takip Yapma Yetkisi ve Takip Talebi

2. Takibi genel haciz yoluyla takipteki gibi takibi alacaklı olarak kiraya veren başlatır. Kiraya veren malik olmasa bile kira parası ifa edilmediğinden dolayı ilamsız icra takibi yapmaya yetkilidir. Kiraya veren, sonradan kiralananın maliki olması halinde TBK 310. Maddeye göre kira akdinin tarafı olacağı için kiracı aleyhine icra takibi yapabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra takibinde borçlu yani kiracının birden fazla olması durumunda tahliyenin bölünemez nitelikte olması nedeniyle takipte tüm kiracılar birlikte gösterilmelidir. Ayrıca ödenmeyen kira bedelleri ile kiracının tahliyesi isteniyorsa bunların takipte açıkça yazılması gerekmektedir. Sadece takip talebinde kira alacağı talebinde bulunulmuş ise tahliye talebinde bulunulamaz.

Kira bedelinin ödenmemesine bağlı ilamsız icra yoluna başvurulabilmesi için kira sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmiş olması veya takip talebine eklenmesi zorunlu değildir. Ancak sözleşme yazılı şekilde yapılmışsa, takip talebine sözleşmenin aslı ya da örneğinin eklenmesi gerekir.

Ödeme Emri

3. Kiraya verenin icra müdürlüğüne takip talebinde bulunmasından sonra, icra müdürlüğü tahliyeyi de içeren ödeme emri düzenleyerek kiracıya tebliğ eder.İİK 269. Madde uyarınca hazırlanan ödeme emrinde, takip talebindeki bilgilerle birlikte TBK 315. Madde gereğince kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin açıklama, borçlunun ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebileceği ve ödenmemiş kira bedellerini hangi kanuni süre içerisinde ifa etmesi gerektiği gösterilir. TBK 315. Maddeye göre bu süre, adi kira sözleşmeleri için 10 gün, konut ve çatılı işyerleri için 30 gündür. Ayrıca, söz konusu yasal sürelerde ödeme yapılmaması halinde kiralananın tahliyesinin talep edileceği de ödeme emrinde açıkça ifade edilir.

Öte yandan, kiracı kira sözleşmesinin veya varsa sözleşme üzerindeki imzayı açık ve kesin şekilde inkar etmediği sürece sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Kiracı 7 günlük süre içinde kira borcuna itirazda bulunmaz ve TBK 315. Madde ile 362. Maddede öngörülen ifa süresi içinde borcunu ödemezse, kesinleşen kira alacağının tahsili amacıyla kiraya veren haciz talep edebilir. Ayrıca ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunabilir.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesinin Hukuki Sonuçları

1. Kiracı tarafından başlatılan ilamsız icra takibine itiraz edilmemesi ve ödeme emrinde öngörülen süre içinde kira borcunun ödenmemesi halinde, İİK 269. Madde gereğince icra mahkemesi tahliyeye yönelik karar verebilir. Kiracı süresi içinde itirazda bulunmazsa, takipte bildirilen kira alacağı kesinleşmiş sayılır.

Kiracının kira borcunu ödemek istemesi durumunda ise belirtilen süre içerisinde ödemesi gerekmektedir. Kiracı borcun bir kısımına itiraz etmişse, itiraz edemediği kısma ilişkin borcun tamamını ödemekle yükümlüdür.

Kiracı, takibe konu olan kira parasını veya yan giderin tümünü ödeyip, yargılamaya ilişkin masrafları ve vekalet ücretini ödemediği takdirde kira akdinin temerrüde dayalı olarak feshedilmesi ve tahliyeye ilişkin karar verilmesi mümkün değildir.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmesinin Hukuki Sonuçları

2. Kiracı ödeme emri tebliğ edildikten sonra tebliğden itibaren 7 gün içinde icra müdürlüğünde dosyaya itiraz edebilir. 

Kiracı, kira sözleşmesini inkar edip reddederek sözleşmeye ilişkin itirazda bulunabilir. İİK 269/2. Madde gereğince kiracı, kira akdini ya da mevcutsa yazılı sözleşmedeki kendi imzasını kabul etmediği takdirde, bu hususa ilişkin itirazını açık ve kesin biçimde ortaya koymalıdır. Aksi halde kiracının sözleşmeyi kabul ettiği sayılır.

Kiracının kira sözleşmesini açıkça inkar etmesi halinde icra takibi durur. Takibin durmasıyla birlikte kiraya veren itirazın kaldırılması için genel mahkemelerde dava açmalıdır. Kiraya verenin bu talebi icra mahkemesinde ileri sürmesi halinde icra mahkemesi görevsizlik karar vererek davaya bakmayacaktır. Ancak kira sözleşmesi noterde düzenleme ya da onaylama şeklinde yapılmışsa o zaman kiraya veren icra mahkemesinde İİK 269/b maddesine göre itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilecektir.

Kiracı, kira sözleşmesini inkâr edip reddederek sözleşmeye ilişkin itirazda bulunabilir. İİK 269/2. Madde gereğince kiracı, kira akdini ya da mevcutsa yazılı sözleşmedeki kendi imzasını kabul etmediği takdirde, bu hususa ilişkin itirazını açık ve kesin biçimde ortaya koymalıdır. Aksi halde kiracının sözleşmeyi kabul ettiği sayılır.

Kiracının kira sözleşmesini açıkça inkâr etmesi halinde icra takibi durur. Takibin durmasıyla birlikte kiraya veren itirazın kaldırılması için genel mahkemelerde dava açmalıdır. Kiraya verenin bu talebi icra mahkemesinde ileri sürmesi halinde icra mahkemesi görevsizlik karar vererek davaya bakmayacaktır. Ancak kira sözleşmesi noterde düzenleme ya da onaylama şeklinde yapılmışsa o zaman kiraya veren icra mahkemesinde İİK 269/b maddesine göre itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilecektir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı ve Kira Bedelinin Güvence Altına Alınması (TBK m. 336-338) 

5. Kiracıya yüklenen en önemli borç olan kira bedelinin ödenmesini teminat altına almak amacıyla kanun koyucu, taşınmaz kiralarında kiraya verene kiralananda bulunan taşınır eşyalar üzerinde bir hapis hakkı tanımıştır. Bu hak, kiracının asli edim yükümlülüğü olan kira bedelini ödeme borcunun ve kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananı kullanmadığı durumlarda dahi ödemekle yükümlü olduğu bedellerin ifasını güvence altına almayı amaçlar.

Hapis hakkının kapsamı ve uygulama şartları doktrin ve kanun ışığında şu esaslara dayanmaktadır:

TBK m. 336/I uyarınca hapis hakkı, kiralananda bulunan ve orayı döşemeye veya kullanmaya yarayan taşınır eşyalar üzerinde kullanılabilir. Bu kapsamda bir konuttaki mobilyalar, halılar veya bir garajdaki araçlar hapis hakkına konu edilebilir. Ancak bu eşyaların İİK m. 82 anlamında haczi caiz olmayan veya niteliği gereği paraya çevrilemeyen eşyalardan olmaması gerekir.

Hapis hakkı, kiraya verenin geçmiş bir senelik ve işleyecek altı aylık kira bedeli alacağını teminat altına alır. Bu sürenin hesaplanmasında takip talebinin yapıldığı veya iflasın açıldığı tarihten önceki son kiranın muacceliyet tarihi esas alınır.

Kiralananda bulunan ancak kiracıya ait olmayan eşyalar bakımından kiraya verenin iyiniyetli olup olmaması belirleyicidir. Kiraya veren, eşyaların kiracıya ait olmadığını biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, bu eşyalar üzerinde hapis hakkı kuramaz. Ayrıca, çalınmış veya rıza dışı elden çıkmış eşyalar üzerinde, kiraya veren iyiniyetli olsa dahi hapis hakkı kullanılamaz.

Kiracı, hapis hakkına konu eşyaları taşımak istediği takdirde kiraya veren, kira alacağını güvence altına alacak miktardaki taşınırın sulh hâkimi veya icra müdürü kararıyla alıkonulmasını isteyebilir. Şayet eşyalar gizlice veya zorla götürülmüşse, götürüldükleri tarihten itibaren on gün içinde kolluk yardımıyla kiralanana geri getirilmeleri mümkündür. 

Kiracının İflası Halinde Kira Bedeline İlişkin Güvence İsteme Hakkı (TBK m. 332)

6. Kira sözleşmesinin devamı sırasında kiracının iflas etmesi, sözleşmenin en temel unsuru olan kira bedelini ödeme borcunun ifasını ciddi bir tehlikeye düşürmektedir. Bu risk karşısında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 332. maddesi, kiraya verene, işleyecek kira bedellerini teminat altına almak amacıyla güvence isteme hakkı tanımıştır. Bu hak, kiracının asli edim yükümlülüğünü yerine getirememesi ihtimaline karşı kiraya vereni koruyan istisnai bir imkândır.

Bu hakkın kullanım usulü ve sonuçları doktrin ve mevzuat ışığında şu esaslara tabidir:

Kiraya veren, kiracının iflası halinde hem kiracıya hem de iflas masasına yazılı bir bildirimde bulunarak, gelecekteki kira bedelleri için uygun bir süre içinde güvence verilmesini talep etmelidir. Bu talebin dürüstlük kuralına uygun ve masanın hazırlık yapabileceği makul bir süreyi içermesi gerekir.

Şayet kendisine tanınan makul süre içerisinde kira bedelleri için gerekli güvence verilmezse, kiraya veren herhangi bir fesih dönemine veya ihbar süresine uymak zorunda kalmaksızın sözleşmeyi derhal feshetme yetkisine sahip olur.

Kiracının iflası, daha önce TBK m. 342 uyarınca verilmiş olan depozitonun hukuki statüsünü değiştirmez; bu güvence, kira bedeli ve yan gider alacakları dahil olmak üzere kiraya verenin sözleşmeden doğan tüm haklarını temin etmeye devam eder.

Kiracının iflas etmesi veya kendisine konkordato mehil verilmiş olması, iflastan önce muaccel hale gelmiş borçlar bakımından temerrüt olgusunu ve buna bağlı fesih haklarını ortadan kaldırmaz. SONUÇ

Kira sözleşmesi, kiraya verenin mülkiyetinde olan veya tasarruf yetkisine sahip olduğu bir malın kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen ve süreklilik arz eden bir hukuki ilişkidir. Bu ilişki içerisinde kiracının asli edim yükümlülüğünü oluşturan kira bedelini ödeme borcu, sözleşmenin objektif esaslı unsurlarından biri olup, taraflar arasında bedel hususunda asgari bir mutabakatın bulunmaması sözleşmenin yokluğu sonucunu doğurmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, mülga Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak kira bedeli kavramını daha sistematik bir yapıya kavuşturmuş ve “ücret” yerine “kira bedeli” terimini tercih ederek bu edimin sadece paradan ibaret olmayabileceğini, ayni edim veya hizmet şeklinde de kararlaştırılabileceğini tescil etmiştir.

Kira bedelinin belirlenmesinde kural olarak sözleşme özgürlüğü ilkesi hakimdir. Ancak kanun koyucu, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının zayıf konumunu gözeterek bu özgürlüğe kamu düzeni mülahazasıyla müdahale etmiştir. Bu kapsamda yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artışların bir önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamayacağı hükme bağlanmış (TBK m. 344), fahiş artışların önüne geçilmeye çalışılmıştır. Benzer şekilde, ekonomik istikrarı koruma amacıyla Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki sözleşmelerde dövizle kira kararlaştırma yasağı getirilerek sözleşme serbestisi sınırlandırılmıştır.

Kira bedelinin ifası bakımından borcun “götürülecek borç” niteliğinde olduğu ve aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verenin yerleşim yerinde ödenmesi gerektiği esastır. Güncel vergi mevzuatı ve bankacılık düzenlemeleri, kira ödemelerinin belirli miktarların üzerinde banka veya PTT kanalıyla tevsik edilmesini zorunlu kılarak kayıt dışılığın önlenmesini amaçlamaktadır. İfa zamanı konusunda ise tarafların belirlediği vadeler öncelikli olup, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde kiranın her ayın sonunda ödenmesi gerektiğine dair yasal karine devreye girmektedir.

Kiracının bu asli borcunu ifa etmede temerrüde düşmesi (TBK m. 315), kiraya verene sözleşmeyi olağanüstü feshetme ve tahliye talep etme hakkı tanımaktadır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi, kiracıya yazılı bir ihtar ile konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz, diğer kiralarda en az on günlük bir ödeme süresinin verilmesi ve bu sürede de ifanın gerçekleşmemesi şartına bağlanmıştır. Kanun koyucu, yan giderlerin ödenmemesini de kira bedeli ile aynı hukuki rejime tabi tutarak kiraya verenin korunma alanını genişletmiştir.

Sonuç olarak, kira bedelini ödeme borcu, sadece basit bir para borcu olmanın ötesinde, kira ilişkisinin devamlılığını ve mülkiyet hakkının iktisadi karşılığını temin eden temel bir direktir. Hukuk sistemimiz, bu borcun belirlenmesi ve ifası süreçlerinde kiracı ile kiraya veren arasındaki dengeyi; bir yandan artış sınırlamalarıyla kiracıyı, diğer yandan hapis hakkı, depozito ve temerrüt nedeniyle tahliye gibi mekanizmalarla kiraya vereni koruyacak şekilde kurgulamıştır.KAYNAKÇA

1.EREN, F., 2. YÜCER AKTÜRK, İ. (2025), Borçlar Özel Hükümler, On üçüncü Baskı, Legem Yayınevi, Ankara.

1. AKARTEPE, A., Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesi Çerçevesinde Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü ve Hukuki Sonuçları, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, Özel Sayı, I. Cilt, Y. 2016, C. 22, S. 3.

3. AKSOY, G., (2024), Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme Borcundan Temerrüdü (TBK M.315) ve İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK M.352/2), Birinci Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara.

ARAL, F, 2. AYRANCI, H. (2025), Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş On Sekizinci Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara.

4. DANIŞMAN, N (2023), Kira Bedelinin Ödenmemesinin Hukuki Sonuçları, Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü.

5. DİLBAZ. M. (2022), Kiracının Kira Bedelini Ödememesinin Hukuki Sonuçları, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Kültür Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü.

6. GÜMÜŞ, M.A. (2011), “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İstanbul.

7. İNCEOĞLU. M., (2014), Kira Hukuku Cilt I-II, On iki Levha Yayıncılık, Birinci Baskı, İstanbul.

8. KANIK, H. (2022), Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, İkinci Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara.

9. ÖZMEN, E.S., (1989), Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi Sebebi ile Çekilen İki Haklı İhtarın Niteliği ile Buna Bağlı Yargıtay İçtihatlarının Eleştirisi, Cilt 1, Sayı 6, Türkiye Barolar Birliği Dergisi.

PEKCANİTEZ, H., ATALAY, O., ÖZKAN, S., ÖZEKES, M., (2017) İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, Gözden Geçirilmiş Dördüncü Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul.

11. SEÇER, Ö., İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Kiracının Borçları TBK m. 313-319.

12. SUİÇMEZ GÜL, N (2019), Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, Yüksek Lisans Tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.

13. URAL ÇINAR, N, (2014), Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, İstanbul.

14. UYSAL, H (2019), Kira Bedelinin Tespiti, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.

15. YILMAZ, S. (2025), Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Birinci Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara.

16. ZAPTANA, T., (2019), Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Savaş Yayınevi, Ankara.

17. ZEVKLİLER, A., GÖKYAYLA E., (2024), Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yirmi İkinci Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul.

Elektronik Kaynaklar:

Legalbank

18. Lexpera

Resmi Gazete (Çevrimiçi)

Turcademy