Kira Sözleşmesinde Bedel ve Bedel Ödeme Borcunda Temerrüt

GİRİŞ

Kira sözleşmeleri, Türk borçlar hukukunda süreklilik gösteren sözleşme türlerinden biridir. Kiraya verenin kullanım ve yararlanma hakkını belirli bir bedel karşılığında devretmesi; kiracının ise kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödeme borcu, bu sözleşme ilişkisinin karşılıklı edim dengesini oluşturmaktadır. Bu sebeple kira bedeli ve bedel ödeme borcu, kira sözleşmesinin hem kurulması hem de devamı bakımından merkezi bir önem taşır.

Kira ilişkilerinde taraflar arasındaki menfaat dengesinin korunması, özellikle kira bedelinin belirlenmesi, artırılması, tespiti ve süresinde ödenmesi gibi konular bakımından yargı kararları ve doktrinde ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedeline ilişkin getirilen düzenlemeler, bir yandan sözleşme serbestisi ilkesine bağlılığı korurken diğer yandan konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması ilkesini ön plana çıkarmaktadır.

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kira sözleşmesinin karşılıklı edim dengesi bakımından en önemli ihlallerden biri olup temerrüt hükümlerinin uygulanmasını gerektirmektedir. Temerrüt, hem TBK 315. Madde kapsamında kira sözleşmesinin feshi sonucunu doğurabilmekte hem de konut ve çatılı işyeri kiralarında “iki haklı ihtar” gibi kiracının tahliyesine yol açabilecek hukuki sonuçları beraberinde getirmektedir. Bu nedenle kira bedelinin muacceliyet zamanı, ödeme şekli, ihtar şartları ve temerrüdün sonuçları, kira hukukunun en kritik konularını oluşturmaktadır.

Bu çalışma, kira sözleşmesinde bedel kavramının hukuki mahiyetini, kira bedelinin belirlenmesi ve tespitine ilişkin yargısal ilkeleri, kiracının bedel ödeme borcunun kapsamını ve bu borcun hiç veya zamanında yerine getirilmemesi hâlinde uygulanacak temerrüt hükümlerini ayrıntılı biçimde incelemektedir. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına ilişkin özel düzenlemeler ile kira tespit davaları ve tahliye süreçleri de sistematik bir bakış açısıyla değerlendirilmiştir.

I- TÜRK BORÇLAR KANUNU ÇERÇEVESİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN NİTELİĞİ, ÇEŞİTLERİ VE UNSURLARI 

1. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi “Genel Hükümler” ve “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” olmak üzere ayrı şekilde düzenlenmiştir.  

TBK 299. maddeye göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi, kullanım ve yararlanma hakkının belirli bir süre için devrini konu alan, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Sözleşme hukuki yapısı itibarıyla, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanıma elverişli bir halde teslim etme ve bu durumu kira süresince muhafaza etme borcu; kiracının ise kararlaştırılan bedeli ödeme ve kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü bulunmaktadır. 

Kira sözleşmesi, taraflar arasında süreklilik arz eden bir borç ilişkisi yaratır. Bu süreklilik, kira bedelinin periyodik aralıklarla ödenmesi ve kiralananın belirli bir dönem boyunca kullanımına imkân tanınması şeklinde kendini gösterir. Dolayısıyla kira akdinin temel unsurlarından biri olan bedel hem sözleşmenin kurulması anında hem de sözleşmenin devamında hukuki ilişkinin merkezinde yer almaktadır.

Kira sözleşmesinde kiracının edimlerinden biri olan bedel ödeme borcu, sözleşmenin karşılıklı dengesi bakımından kiraya verenin en temel hakkını oluşturur. Bu borcun süresinde ifa edilmemesi, taraflar arasındaki borç dengesini bozarak temerrüt hükümlerinin uygulanmasını gündeme getirir. Dolayısıyla kira sözleşmesinde bedel ödeme borcunda temerrüt, yalnızca borcun zamanında yerine getirilmemesi anlamına gelmeyip, aynı zamanda kira ilişkisinin devamı, feshi veya kiraya verenin tazminat talebi bakımından önemli sonuçlar doğuran bir hukuki olgudur.

2. Kira Sözleşmesinin Çeşitleri

Kira sözleşmeleri, doktrinde farklı ölçütlere göre sınıflandırılmıştır. Ancak çalışmanın konusu itibarıyla esas alınması gereken ayrım; adi kira sözleşmesi ile konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesidir.

1. Adi Kira Sözleşmesi

Adi kira sözleşmesi, bedel karşılığında kiraya veren tarafından bir şeyin belirli süre kullanımının kiracıya bırakılmasını taahhüt edildiği sözleşmedir. Kira sözleşmelerinde satış ve bağışlamanın aksine, mülkiyetinin kesin olarak devri taahhüdü yoktur.

2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi 

Kira sözleşmesinin konusu bir taşınmazın kiralanmasından ibaretse bu durumda taşınmaz kirasından bahsedilir. Taşınmaz kirası ise olağan taşınmaz kirası ile konut ve çatılı işyeri kirası biçiminde ikiye ayrılabilir. Bu bakımdan işyeri, arazi ya da konut taşınmaz kirasının konusunu oluşturabilir. Taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmamasının da bir önemi bulunmamaktadır.

Kanunda kiralanan olarak konut ve işyeri kavramının tanımı yapılmamıştır. Konut kişinin başlıca gereksinimlerini ve barınma ihtiyacını gideren üzeri kapalı taşınmaz anlamındadır. İşyeri kirası ise kiracının ticari, mesleki ve sınai ekonomik faaliyetlerinin icrasına hizmet eden kiradır. 

Doktrinde kiralanan taşınmazın ekonomik veya mesleki bir amaca hizmet etmesi durumunda, bu hukuki ilişkinin işyeri kirası vasfında olduğu kabul edilmektedir. Çatılı işyeri kirasının temel ayırt edici unsuru, taşınmazın kiracı tarafından ticari veya mesleki bir kazanç elde etme gayesiyle iktisadi faaliyetlere tahsis edilmesidir. Bu bağlamda, bir mekânın işyeri vasfını kazanabilmesi için, kullanım amacının kiracının profesyonel uğraşları veya ekonomik süreçleriyle doğrudan bir illiyet bağı içerisinde olması gerekir. Nitekim ofis, restoran veya mağaza gibi doğrudan faaliyetin yürütüldüğü alanlar bu kapsamda değerlendirilirken; kişisel eşyaların muhafazasına yönelik, iktisadi bir amaç taşımayan kiralamalar işyeri kirası sayılmaz. Ancak ticari bir organizasyonun (örneğin bir fabrikanın) operasyonel ihtiyaçları doğrultusunda kullanılan depolama alanları, ekonomik faaliyetin bir parçası olmaları hasebiyle işyeri kirası hükümlerine tabidir.

Bir kiralama ilişkisinin işyeri kirası hükümlerine tabi tutulabilmesi için taşınmazın çatılı olma vasfını haiz olması kurucu bir unsurdur. Üstü kapalı olmayan açık otoparklar veya çatısı bulunmayan oto yıkama alanları gibi taşınmazlar, TBK m. 339 ve devamındaki özel koruyucu hükümlerin kapsamı dışında kalmaktadır. Dolayısıyla bu tür açık alan kiralamalarında, çatılı işyerlerine özgü düzenlemeler yerine TBK m. 299 ve devamında yer alan genel hükümler uygulama alanı bulacaktır.

Bir taşınmazın çatılı işyeri vasfını haiz olup olmadığının belirlenmesinde, kira ilişkisinin kurulduğu anki fiziksel durumu belirleyici bir kriterdir. Sözleşmenin kurulduğu tarihte taşınmazın boş bir arazi olması, ancak tarafların bu alan üzerinde çatılı bir yapı inşa edilmesi hususunda irade beyanında bulunmaları durumunda; inşaat süreci tamamlanana dek TBK m. 299 ve devamındaki genel hükümler uygulama alanı bulur. Söz konusu yapının inşasının ikmal edilmesiyle birlikte, TBK m. 339 ve devamında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel koruyucu hükümler uygulama alanı bulur. Arsa üzerinde henüz tamamlanmayan bir yapının üzeri hukuka aykırı bir şekilde kapatıldıysa TBK m. 399 uygulanmaz.

Kiralanan arsa üzerine birtakım yapılar inşa edilse de bu inşa edilen yapıların yüz ölçümü arsanın yüz ölçümünden çok daha küçük ise örneğin bir çay bahçesi ya da plaj gibi alanlarda inşa edilen yapı taşınmazın çok küçük bir bölümünü oluşturacağı için bu sözleşmeler çatılı işyeri olarak nitelendirilemez.

C) Kira Sözleşmesinin Unsurları

Bir şey

1. Kira sözleşmesinin konusunu yalnız şeyler, yani maddi mallar oluşturur. Bu nedenle, kiralanan şey, taşınır bir mal olabileceği gibi, taşınmaz bir mal de olabilir. Taşınmaz kiraları, bu taşınmazın bütünleyici parçaları ile sözleşmede aksi öngörülmemişse eklentilerini de kapsar. 

2. Bir Şeyin Kullanılmasının Belirli veya Belirsiz Bir Süre İçin Devri

Kiraya veren kiralanan şeyin kullanılmasının devrini, geçici bir süre için borçlanmalıdır. Sürekli kira sözleşmesi yapılamaz. Sözleşme belirli bir süre için yapılabileceği gibi, belirsiz bir süre için de yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirime gerek olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli kira sözleşmesidir. Diğer kira sözleşmeleri ise, belirsiz süreli kira sözleşmeleridir. 

3. Şeyin Bir Bedel Karşılığında Devri

Kira sözleşmesi ivazlı bir sözleşmedir. Kiracının kiraya verene ödemek zorunda olduğu karşı edimi kira bedelidir. Kiracı kira bedelini, ilke olarak para ile öder. Kira parası, Türk parası olabileceği gibi, yabancı ülke parası (döviz) da olabilir. TBK m. 344/4’e göre kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılabilir. Ancak, 12.09.2018 tarih ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Kararının 4/g maddesini değiştirmiştir. Bu değişiklikle birçok sözleşmede, özellikle taşınır ve taşınmaz satış, kira, eser sözleşmelerinde para borcunun yabancı para üzerinden kararlaştırılması yasaklanmış, mevcut sözleşmelerdeki yabancı para kayıtlarının da kararın yürürlüğü girdiği tarihten itibaren  30 gün içinde Türk Parasına çevrilmesi öngörülmüştür.

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın 16.11.2018 tarihli Tebliğ ile bu düzenleme detaylandırılmıştır. Tebliğ’in 8. Maddesi uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarındaki konut ve çatılı işyeri kiralamalarında döviz veya dövize endeksli kira bedeli belirleyemezler. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan veya Türkiye’de yerleşik olmayan kişilerle yapılan kiralama sözleşmelerinde döviz cinsinden kira bedeli kararlaştırılması mümkündür.

4. Tarafların Anlaşması

Kira sözleşmesi, iki tarafa tam borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle kiraya veren, kiralananın kullanılmasını terk etmeyi, kiracı ise buna karşılık kira bedelini ödemeyi borçlanır. Kira sözleşmesinin meydana gelmesi için, kiraya veren ile kiracının sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde anlaşması, irade beyanlarının karşılıklı ve birbirine uygun olması gerekir. Sözleşmenin esaslı noktaları kiralanan şeyin kullanmaya elverişli şekilde devri ve kira süresince de bu şekilde bulundurma ile belirli veya belirlenebilir kira bedelidir. Taraflar bu noktalarda anlaşamazlarsa, kira sözleşmesi meydana gelmez; kurulmaz.

II) KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU

Kiracının en temel yükümlülüğü, kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödemektir. Nitekim TBK 313. Maddeye göre “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” hükmünü içermektedir. Bu edim, kiracının kira sözleşmesindeki asli borcunu oluşturur ve kiraya verenin kiralanın kullanıma sunma borcunun karşılığını teşkil eder. Kira bedelinin kural olarak para ile ödenmesi gerekir.

Kira bedelini ödeme borcunun doğabilmesi için kiraya verenin, kiralananı sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde kiracının kullanımına hazır hale getirmesi gerekir. Dolayısıyla kiraya verenin ifa yükümlülüğü, kiracının kiralananı fiilen kullanabileceği biçimde fiili hakimiyet alanına sunmasıyla gerçekleşir.

TBK 324. Madde hükmü uyarınca, kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurduğu sürece, kiracının kiralananı fiilen kullanmaması ya da sınırlı biçimde kullanması kira bedelini ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. 

Kiracının kira sözleşme süresi dolmadan kiralananı iade etmesi, kira bedeli borcunu kendiliğinden sona erdiremez. TBK 325. Maddeye göre, kiracı kira süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, borçlar kiralananın benzer şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Ancak bu süreden önce, kira ilişkisinin devrini kabul edebilecek nitelikte, ödeme gücü bulunan yeni bir kiracı bulur ve kiraya verenin bunu kabul etmesi objektif olarak beklenebilirse, kiracının borçları sona erer.

 Yan Giderler

1. 6098 sayılı TBK ile yan giderlerin tanımı yapılmamış olup TBK 303. ve 341. Madde hükümleri ile yan giderlere katlanma yükümlülüğü düzenlenmiştir. Kiraya verenin yükümlülüğü  TBK 303. Maddede açıkça düzenlenmiştir. İlgili madde “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür” şeklinde düzenlenmiştir.

 TBK 303. Madde tasarısında yer alan “sözleşmede aksi öngörülmemişse” ifadesi, genelde matbu olarak düzenlenen kira sözleşmelerinde, kiracının zayıf konumda olması sebebiyle kiraya verenin taleplerini kabul etmek zorunda kalacağı düşünülerek kanun maddesinden çıkarılmıştır. Adalet Komisyonu gerekçesinde de “çatı onarımı, dış cephe boyası” gibi yapısal nitelikteki giderlerin hiçbir şekilde kiracıya yüklenmeyeceği açıkça belirtilmiştir. 

Kira bedeli ile yan giderler arasındaki ilişki bakımından TBK 314. Madde dikkate alındığında, kanun koyucu “kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri” ibaresini kullanarak, yan giderlerin kira bedelinden bağımsız bir alacak kalemi olabileceğini kabul etmiştir. Dolayısıyla taraflar, kira sözleşmesinde kiracının belirli yan giderlerden sorumlu olacağını kararlaştırabilirler. Böyle bir durumda yan gider, kira bedelinin içinde değil, ayrı bir edim niteliği taşır.

Bununla birlikte, sözleşmede kira bedeliyle yan giderleri birlikte belirlenmesi halinde, toplam bedelden yan gider tutarının düşülmesi suretiyle gerçek kira bedeli tespit edilir. Ancak tarafların belirlediği karşılığın sadece kira bedelini mi yoksa yan giderleri de içerip içermediği konusunda belirsizlik varsa, kararlaştırılan karşılığın yan giderleri de içerdiği karine olarak kabul edilmelidir. 

2. Kullanım Giderleri 

Yan giderler kavramında farklı olarak, kullanım giderleri konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü biçimde TBK 341. Madde hükmüyle düzenlenmiştir. İlgili madde “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kiracının kiralananda gerçekleştirdiği tüketim ve kullanım giderleri (örneğin elektrik, su, doğalgaz, internet, telefon, çöp veya temizlik giderleri), doğrudan kiracı tarafından tüketilen hizmetlere ilişkindir. Bu nedenle, bu giderler kiracının kendi sorumluluğundadır .

Taraflar sözleşmede aksi bir düzenleme yapabilir ya da yerel teamülün farklı bir uygulama öngörmesi durumunda, bu giderlerin kiraya verene yükletilmesi mümkündür. Dolayısıyla, konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflarca açıkça kararlaştırılması halinde, kullanma giderlerinin kiraya verene yükletilmesi hukuken geçerlidir. Ayrıca, öğrenci yurtları, otel, motel ve pansiyon gibi işletmelerde, yerel adet ve hizmetin niteliği gereği ısıtma, elektrik ve su gibi giderlerin genellikle kiraya veren tarafından karşılanmasına karar verilebilir.

III) KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE TESPİTİ

1. Kira Sözleşmesinin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira Bedelinin Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi uyarınca kira bedeli, kiracının kiralananı kullanmasının veya ondan yaralanmasının karşılığı olarak kiraya verene ifa etmesi gereken asli edimdir. Kiracının en temel borcu, sözleşmede kararlaştırılmış olan kira parasını, belirlenen miktar ve zamanda ödemektir. Kanunun 313. Maddesi de kiracının kira bedelini yükümlülüğünü açıkça belirtmiştir. 

TBK 299. Maddede kira sözleşmesi tanımı yapılırken kira sözleşmesinin esaslı unsuru olarak “kararlaştırılan kira bedeli” ifadesine yer verilmiş olup kira bedeli ile kira parası aynı anlama karşılık gelmediğinden, kira bedeli, kira sözleşmesinde kiracının kiralananı kullanımının karşılığı olan asli edim yükümünü oluşturan esaslı bir unsur iken, kira parası (miktarı) ise tarafların kira karşılığı bir bedel ödeyeceğini kararlaştırıp bu bedelin ne kadar olacağını ifade etmektedir. Yargıtaya göre, kira sözleşmesinde salt kira bedelinin gösterilmemiş olmasının sözleşmenin kurulmadığı anlamına gelmeyeceğini belirtmiştir.

Kira bedeli taraflarca sözleşme serbestisi kapsamında belirlenir; ancak bu belirleme kanunun emredici hükümlerine, genel ahlaka ve kamu düzenine aykırı olamaz. Bu serbesti yalnızca kira sözleşmesinin ilk yılı için geçerlidir. Zira kira ilişkisinin devamı süresince taraflar, özellikle kiraya veren, kira bedelini keyfî biçimde değiştiremez.

Kural olarak kira bedeli para biçiminde kararlaştırılır; ancak taraflar, edimin konusunu para dışındaki bir değerle de belirleyebilir. Kiracının kira bedelini bir hizmet sunarak, bir eşyayı devrederek veya kiralananı onararak ödemesi mümkündür. Yargıtay’a göre de kira bedelinin yalnızca para olarak belirlenmesi şart değildir.

Sözleşmenin ilk yapılması anında TBK m. 28 uyarınca aşırı yararlanma, TBK m. 27’de ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına; TBK m. 30 gereği ise irade bozukluklarına aykırı olmamak kaydıyla belirlenen kira, bu ilk dönem için geçerlidir. Bu ilk yıl sonrası için yenileme yılı veya sonraki yılda geçerli olması istenilen kira tutarının ne olacağı konusunda sözleşmede taraflar bir artış oranı açıkça belirlenmişse, bu oran TBK m. 344’te öngörülen sınırları aşmamak koşuluyla geçerlidir. Eğer taraflar bir artış oranı belirlememişse, kira bedelinin artırılması TBK m. 345’te öngörülen “belirleme davası” yoluyla sağlanabilir.

TBK 344. Maddede kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kanun hükmünde, kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenin ilk yıl geçerli olan kira bedeli ile ilgili olarak herhangi bir düzenlemeye veya sınırlamaya yer verilmemiştir. Burada Borçlar Kanunu’nun genel prensibi olan sözleşme serbestisi gereğince, ilk kira bedeli üzerinde tarafların mutabakatı esastır. 

Kira bedelinin ispatı yönünden kiraya veren, bedelin ödendiğini ispat ise kiracıya aittir. Kiraya verenin sözleşmeyi feshetme iradesi kiracı tarafından kabul edilmezse ve taraflar arasında feshe ilişkin bir anlaşma yoksa, bu durumda mahkeme kararıyla fesih gerçekleştirilebilir.

1. Kira Bedelinin Yıllara Göre Ayrı Ayrı Belirlenmesi İmkânı

Yargıtay uygulamasına göre, taraflar kira sözleşmesinde her bir yılın kira bedelini ayrı ayrı belirleyebilirler. Bu durum, sözleşme serbestisi ve sözleşmeye bağlılık ilkelerinin bir sonucu olarak değerlendirilmekte ve geçerli kabul edilmektedir.

Yargıtay, birden fazla yılı kapsayan kira sözleşmelerinde, her yıl için kira bedelinin açıkça gösterilmesi veya miktarının belirlenmesine elverişli bir artış kuralı öngörülmesi hâlinde, tarafların bu kurala “sözleşmeye bağlılık” ilkesi gereğince uymakla yükümlü olduklarını belirtmiştir. Bu doğrultuda, kira sözleşmesinde her bir yıl için kira bedelinin veya kira bedelini belirlemeye yönelik yöntemin açıkça kararlaştırılması hâlinde, bu hükümlerin bağlayıcılığı kabul edilmektedir.

Yargıtay’ın bir diğer kararında da, kira sözleşmesinin birkaç yılı kapsaması ve tarafların her bir yılın kira parasının ne şekilde saptanacağına dair özel bir kural veya yöntem belirlemeleri durumunda, bu kural ve yöntemlerin sözleşme serbestisi ilkesine dayalı olarak geçerli olduğu, tarafların bu düzenlemelere uymak zorunda oldukları vurgulanmıştır. Aynı kararda, uyuşmazlığın sözleşme süresi içinde belirlenen dönemlere değil, kira sözleşmesinin yenilenmiş sayıldığı sonraki dönemlere ilişkin olduğu da ifade edilmiştir.

Başlangıç kira bedelinin belirlenmesinde tarafların serbestçe belirleyeceği kabul edilmekteyse de sonraki dönemlerde TBK’nın 344. maddesi çerçevesinde bir önceki yıla ait on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasının uygulanıp uygulanmayacağı noktasında doktrinde görüş ayrılıkları mevcuttur.

Doktrindeki bir kısım görüşe göre, tarafların kira bedelini tayin etme serbestisi yalnızca ilk yıla münhasırdır. Bu yaklaşıma göre, sözleşme süresi zarfındaki müteakip yıllar için belirlenecek bedellerin on iki aylık TÜFE ortalaması sınırına tabi olması gerektiği savunulmaktadır. Söz konusu düşünce çerçevesinde, her bir yıl için ayrı ayrı kira bedeli kararlaştırılması ve bu artışın kanunda belirtilen sınırın üzerinde olması, “sınırlı artış” kuralının ihlal edilmesidir.

Doktrindeki karşı görüşe göre, kira bedelinin her kira yılı için ayrı ayrı kararlaştırılması halinde bir “değer çatışması” ortaya çıkmaktadır. Bu çatışma, kiracının kira bedeli bakımından korunması ile sözleşmenin bağlayıcılığı ilkesi arasında meydana gelmektedir. Zira taraflar, kanunda aksine bir hüküm bulunmadığı sürece, sözleşmenin kuruluş aşamasında kira bedelini serbestçe belirleyebilir ve kiracının bu bedeli ödemesi, sözleşmenin bağlayıcılığı ilkesinin doğal bir sonucudur. Buna karşılık, her kira yılı için farklı bir bedelin öngörülmesi durumunda, kiracının kira bedeli yönünden korunması ilkesi, sözleşmenin bağlayıcılığı ile çatışan bir değer hâline gelmektedir. Söz konusu görüşe göre, kiraya verenin TBK m. 347 uyarınca fesih hakkından feragat ederek bir yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi yapması ve bu sözleşmede her yıl için ayrı kira bedelinin kararlaştırılması halinde, kanuni sınırlamaların uygulanmaması ve sözleşmenin bağlayıcılığına üstünlük tanınması gerekir.

2. İlk Yıl Sonrası Yenilenen (Uzayan) Kira Yılında Kira Bedelinin Belirlenmesi

1. Sözleşmede İlk Yıl Sonrasındaki Yıllar İçin Kira Bedelinde Artış Yapılacağı ve Oranın Belirlenmiş Olması Hali

Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen sözleşme serbestisi ilkesi gereği, kira sözleşmesinde ilk yılın ardından gelen yıllar için veya uzun ya da belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her yıl artış öngören kira bedellerinin belirlenmesi mümkündür. Yıllık artış miktarını doğrudan belirlemek yerine her yıl yapılacak artış oranını da sözleşmede öngörebilirler. Ayrıca, sözleşmede gelecekte kira artışı yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmakla birlikte, artış oranı veya miktarı açıkça belirtilmemiş de olabilir.

Kira sözleşmelerinde kararlaştırılan artış oranları genellikle sabit yüzdelik oranlar veya Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından ilan edilen Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) ya da Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarıdır. Bazı sözleşmelerde ise, bu iki endeksin ortalaması (ÜFE + TÜFE / 2) esas alınmaktadır. ÜFE ve TÜFE oranları, TÜİK tarafından fiyat artışlarına bağlı olarak belirlenmekte ve aylık veya yıllık enflasyon hesaplamalarında kullanılmaktadır. 

18 Ocak 2019 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler yapılmış; Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan “üretici fiyat endeksi” ibaresi “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” olarak değiştirilmiştir. Bu değişiklikle birlikte, kira artış oranının ÜFE yıllık artışı üzerinden hesaplanması yerine, TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim oranının esas alınması öngörülmüştür.

Taraflar, kira sözleşmesinin süresini bir yıl, daha uzun belirli bir süre veya belirsiz süre olarak düzenleyebilirler. Sözleşme bir yıllık ise, uzayan kira dönemlerinde yeni kira bedeli belirlenebilir; süresi bir yıldan uzun kira sözleşmelerinde ise, sonraki yıllarda uygulanacak kira bedelleri “miktar” olarak veya ilk yıl kirası esas alınarak “oransal” artış şeklinde kararlaştırılabilir. Ancak, bu durumda belirlenen artış miktarı veya oranı, “bir önceki kira yılına ait TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını” aşamaz. Şayet sözleşmede belirlenen artış oranı bu sınırı geçiyorsa, uygulanacak artış oranı kanunda öngörülen TÜFE ortalamasına göre tespit edilir.

Sonuç olarak, kira bedelindeki artış oranı Türk Borçlar Kanunu 344. Maddede  düzenlenen emredici hükümlere tabidir. Buna göre, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalamalarına göre TÜİK tarafından belirlenen TÜFE oranını aşan artışlar geçersiz sayılır ve kira bedeli belirlenirken bu oranın üstünde bir artış uygulanamaz. Söz konusu hükümsüzlük kısmi hükümsüzlük olup, sözleşmenin artış oranını ortadan kaldırılmadan sadece kira bedelinin ortalamalara göre değişim oranını aşan kısım kadar hükümsüz olup, kira bedeli normal sınıra indirilmektedir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

2. Artış Maddesi Olmayan veya Oranı Belirsiz Sözleşmelerde 12 Aylık TÜFE Artışı ile Kira Belirlenmesi

TBK 344/2. Maddeye göre taraflar arasında kira artışına dair herhangi bir anlaşma bulunmadığı durumlarda, hâkim kira bedelini belirlerken, artış oranı bakımından üst sınır olarak TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. Ancak, hakkaniyet gerektiriyorsa, hâkim bu oranın altında bir artışa da hükmedebilir. 

Taraflar, ilerleyen kira dönemlerinde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm koymamış veya artış yapılacağını belirtmiş olmakla birlikte oran konusunda bir belirleme yapmamışlarsa, hâkim bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla, kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit eder.

3. Tacir ve Tüzel Kişilerin İşyeri Kiralarında 2019 Sonrası Kira Sözleşmesinde Artış ve Oranının Kararlaştırılmadığı Durum

Söz konusu kiralar için de kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış veya artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla geçerlilik kazanır. 

Eğer taraflar arasında kira artışına ilişkin bir düzenleme yapılmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu durumda hâkim, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkesi doğrultusunda kira bedelini tespit eder. Böyle bir durumda, kira bedelinin belirlenebilmesi için öncelikle kira tespit davası açılması gerekmektedir.

Sözleşmede yeni kira dönemlerine ilişkin olarak belirli bir artış oranı öngörülmemişse ya da hiç artış yapılmayacağı kararlaştırılmışsa, kiraya verenin kira tespit davası açmadan, mahkeme kararıyla kira bedeli artırılmadığı sürece, kiracıdan artışlı kira bedeli talep etmesi mümkün değildir.

3. 5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti 

TBK m. 344/3’e göre, tarafların beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri ile beş yıldan kısa süreli olup beş yıldan sonra TBK m. 344/1 uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda uygulanacak kira artışının tespiti için tarafların anlaşması bulunmasa dahi, kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınacak esaslar düzenlenmiştir.

TBK m. 344/3 kapsamında belirli veya belirsiz süreli sözleşmelerde ilk yılın ardından dört yılın dolmasıyla başlayan 6. kira yılı döneminde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı tek başına yeterli bir ölçüt sayılmaz; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesiyle birlikte değerlendirilmesi gereken kriterlerden biridir. Hâkim, kiralananın özellikleri ve emsal kiraları da dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Taraflar arasında bu konuda anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılda, hâkimin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira tespiti yapacağı öngörülmüştür. Her beş yıldan sonra belirlenen kira bedeli, takip eden kira yıllarında TBK m. 344/1–2 hükümlerine göre değiştirilebilir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira tespiti yapılırken tarafların delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri dosyaya sunulmalı; bilirkişi aracılığıyla kiralanan taşınmaz ve emsalleri yerinde incelenmelidir. Elde edilen veriler somutlaştırılarak kiralananın konumu, niteliği, kullanım şekli, başlangıç tarihi, süresi gibi unsurlar karşılaştırılmalı; emsal kira bedellerinin neden uygun olduğu gerekçelendirilmelidir. Kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda elde edilebilecek kira bedeli belirlenip bu tutardan %5–20 oranında “eski kiracılık indirimi” yapılarak karar verilir.

Kira bedelinin belirlenmesi için kiracı veya kiraya veren tarafından kira tespit davası açılması gerekir. Bu süreçte dikkate alınacak ölçütlerden biri de önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Bu oran, Yargıtay uygulamasında üst sınır teşkil etmemekle birlikte alt sınır olarak kabul edilir.

Beş yılı aşan sözleşmelerde, 5 yılın tamamlanmasından sonraki dönemde kira bedelinin belirlenmesi talep edildiğinde, taraflar arasında önceki dönemlere ilişkin oran kararlaştırılmış olsa dahi, hâkim tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir tespit yapar.

Mahkeme, bu dönemde yapılan tespitlerde önceki kira dönemlerinde ödenen bedelleri, enflasyonu, paranın değerini, kiralananın niteliklerini, konumunu, imar durumunu ve emsal kira bedellerini bilirkişi incelemesiyle değerlendirir. Sadece tarafların beyanı veya bilirkişinin tek başına tespiti yeterli değildir.

Kanun uyarınca, sözleşme süresi beş yıldan kısa ise, sözleşmenin başlangıcından itibaren beşinci yılın sonundaki altıncı yılda yapılacak belirlemede, kiralananın boş olarak elde edebileceği kira miktarı esas alınır ve eski kiracılık süresine göre %5 ila %20 arasında indirim uygulanır. Bu bedel, önceki yıl TÜFE oranında artırılmış kira miktarından daha düşük olamaz.

Kira sözleşmelerinde her beş yıl sonrası ve bundan sonraki her beş yılın sonrasında, yenilenen kira yılında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, sonraki yenileme yıllarında önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde taraflardan birine kira bedelini tek taraflı belirleme yetkisi verilmesi, TBK m. 344’te yer alan emredici düzenlemeye aykırıdır. Kiralanan yer çatılı işyeri ise mahkeme keşif yaparak, tarafların sunduğu emsalleri bilirkişi heyeti aracılığıyla değerlendirir. Kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde elde edilecek kira bedeli stopaj dâhil, KDV mükellefiyetine göre brüt olarak hesaplanır. Bu bedelden %5–20 arasında kiracılık indirimi yapılarak brüt kira tespit edilir.

Boş olarak belirlenen bu bedel, TÜFE oranında artırılmış önceki kira miktarından daha düşük olamaz. Bilirkişi raporuyla belirlenen bu kira bedeli, kiracılık süresine göre yapılacak indirim sonrası bulunan miktardan fazla olmamak kaydıyla kabul edilir. Eğer kiracı bu bedeli dava konusu kira yılı için ödemişse, dava reddedilmeyip ödenen miktar üzerinden hüküm kurulur; yargılama gideri ise davacıya yüklenir.

Kira Tespit Davasında Usul 

4. Kira Tespit Davasının Tarafları

1. Kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir.

Kiralanan taşınmazın maliki, yeni maliki veya paylı mülkiyette paydaşlardan her biri kendi payı oranında kira tespiti davası açma hakkına sahiptir. İntifa hakkı, aynî bir hak niteliğinde olduğundan, intifa hakkı sahibi de malik gibi kira bedelinin tespitini talep edebilir.

Elbirliği mülkiyetinde, kiralanan taşınmazın ortaklarının kira tespit davası açabilmesi için tüm mirasçıların birlikte dava açmaları, açılmış bir davaya katılmaları veya muvafakat vermeleri ya da miras şirketine temsilci atanması gereklidir. Elbirliği mülkiyetinde birden fazla malik veya kiraya veren bulunuyorsa, bu kişiler arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Dolayısıyla ortaklardan biri dava açtığında diğer ortakların muvafakati alınmalı, davaya katılmaları sağlanmalı veya miras sebebiyle elbirliği mülkiyeti mevcutsa tereke temsilcisi aracılığıyla davaya devam edilmelidir. Hâkim, davacıya aktif dava ehliyetindeki eksikliğin giderilmesi için kesin bir süre verir; bu süre içinde eksiklik tamamlanmazsa dava, HMK m. 114/d ve 115/2 hükümleri gereğince usulden reddedilir.

Kiracının birden fazla olduğu durumlarda da davanın tüm kiracılara karşı açılması zorunludur. Bu durumda kiracılar arasında da zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Eksiklik halinde HMK m. 115/2 uyarınca kesin süre verilmesine rağmen eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir. Dava öncesinde ihtar çekilmesi gerekiyorsa, bu ihtarın tüm kiracılara yapılması zorunludur. Aksi hâlde ihtar eksikliği sonradan tamamlanamayacağından hiç ihtar çekilmemiş sayılır. Ancak kiralanan taşınmazın uzun süre tek bir kiracı tarafından kullanılması ve kira bedelinin yalnızca bu kişi tarafından ödenmesi durumunda, diğer kiracılarla olan kiracılık ilişkilerinin tarafların rızasıyla sona erdiği ve sözleşmenin tarafları yönünden tadil edildiği kabul edilir. Kira bedelinin kiracı dışında başka biri tarafından ödenmesi veya kiralanan iş yerinin bu kişiye ait olması, kira sözleşmesinin sona erdiği veya kiracının değiştirildiği anlamına gelmez.

Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise bu durumunda her paydaş, sadece kendi payına düşen oranla sınırlı olmak üzere kira bedelinin tespitini talep edebilir.

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda, yeni malik TBK m. 310 uyarınca sözleşmenin tarafı haline gelir ve kira bedelinin tespiti davası açabilir. Ancak önceki malik kiracıya TBK m. 345’te öngörülen yazılı bildirimi yapmışsa, yeni malikin açacağı dava geçmişe etkili olur. Bu durumda, davada süre yönünden sözleşmenin eski malik ile kiracı arasında imzalandığı tarih esas alınır. Yeni malik, önceki malikin kira sözleşmesinin tarafı sayılır ve kira tespit davasına ilişkin şartlar aynı şekilde aranır.

Kira Tespit Davasının Açılma Zamanı

2. TBK 345/1. Madde uyarınca kira bedelinin tespitine ilişkin dava, kural olarak her zaman açılabilir. Ancak geçmiş kira dönemleri için, sözleşmede artış hükmü bulunsa dahi veya yeni dönemin başlamasından otuz gün önce ihtar gönderilmiş olsa bile, içinde bulunulan kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere artış talep edilebilirken, önceki dönemler için kira belirleme davası açılamaz. Bu nedenle, öncelikle kira başlangıç tarihinin tespiti gereklidir. Kira sözleşmesinin varlığı taraflarca inkâr edilmemişse, başlangıç tarihi tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir. Davacının kira başlangıcını kanıtlayamaması hâlinde ise, kiracının kabulüne göre davanın süresinde açılıp açılmadığı değerlendirilir.

Kiraya veren de kiracı da diledikleri zaman kira tespit davası açabilir. Ancak kiraya veren açısından TBK 345. Maddenin devam eden hükümleri uyarınca, mahkeme kararının hangi yenileme yılından itibaren etkili olacağının belirlenmesi gerekir. Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmaması durumunda, davanın yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce açılması gerekir; bu durumda dava, takip eden ilk yenileme yılının başından itibaren sonuç doğurur. Sözleşmede yeni kira dönemlerine ilişkin artış yapılacağına dair bir hüküm yoksa süresinde ihtar keşide edilmeli ve davanın yeni kira döneminin 30 gün öncesinde açılması gerekir.

Kiraya verenin, sözleşmede kararlaştırılan bedelin altında yapılan ödemeyi kabul etmesi, yeni dönem açısından kira tespit davası açmasına engel değildir. Kiracının sözleşmede öngörülenden düşük bedel ödemesi, kiracının sözleşmeden doğan borcu kapsamında değerlendirilir ve TBK 147/1. Madde gereğince beş yıllık zamanaşımı süresi içinde, işlemiş faizle birlikte alacak davasına konu edilebilir. Eksik ödeme nedeniyle temerrüt hükümleri de uygulanabilir. Ancak kiraya verenin, eksik ödeme veya artış yapılmaması durumunda dava açmamış olması, dava hakkını kaybettiği anlamına gelmez.

TBK 345/1. Maddeye  göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Kiraya verenin, sözleşmenin başlangıcından itibaren uzun süre boyunca kira artışı talep etmemesi, kiracıya TMK 2. Madde  uyarınca bir itiraz hakkı tanımaz. TBK 344/3. Madde uyarınca, kiraya verenin ilk yıl sonrasındaki yenileme dönemleri için endeks üzerinden tespit davası açmamış olması, beş yıllık sürenin bitiminden sonra altıncı yıl için kira tespiti davası açma hakkını ortadan kaldırmaz.

Kiraya verenin, sözleşmede kararlaştırılan artış oranının altında ödenen bedeli uzun süre boyunca herhangi bir itiraz ileri sürmeden veya dava açmadan kabul etmesi halinde sonradan TBK 345. Maddeye göre geçmiş dönemlere ilişkin olarak kira tespit davası açamaz.

TBK 345. Maddede belirtilen dava açma süresine uyulması zorunlu olup, süresinde dava açılması bir dava şartıdır. Bu husus mahkemece re’sen incelenir.

Davanın Açılma Zamanına Göre Verilen Kararın Etkisi

1. TBK 345. Maddeye göre kira bedelinin belirlenmesine yönelik dava her zaman açılabilir. Ancak davanın ne zaman açıldığı, belirlenen kira bedelinin hangi dönem için geçerli olacağını belirlemede önem taşımaktadır. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmış veya sözleşmede artış şartı bulunmuyorsa artış talebi bu süre içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmişse, tespiti istenen dönemin sonuna kadar açılan dava sonucunda verilen karar, geriye dönük olarak yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Buna karşılık, belirtilen süre içinde dava açılmamış ya da yazılı bildirim yapılmamışsa, açılan dava bir sonraki kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Mahkeme, belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını, bu yönde bir talep bulunmadıkça hükümde belirtmez. Ancak, talepte bulunulması hâlinde, kira bedelinin geçerlilik tarihi kararda açıkça gösterilir. Kira bedelinin belirlenmesinin istenilen dönem açısından sonuç doğurması isteniyorsa, kira sözleşmesinde yer alan hükümlere uygun şekilde talepte bulunulması gerekir.

a) Yeni Kira Döneminin Başlangıcından İtibaren Bağlayıcı Olma Hali

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya sözleşmede yeni dönemde kiraların artırılmasına dair bir hüküm yer almıyorsa kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağı hususunda kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa ve dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılmışsa, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracı açısından bağlayıcı olur.

Eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir düzenleme mevcutsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenen kira bedeli de yine bu dönemin başlangıcından itibaren geçerli kabul edilir.

aa) Artış Şartı Bulunmayan Kira Sözleşmelerinde Yeni Kira Döneminin Başından En Az 30 Gün Önceki Dava Süresi

Yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce dava açılması hâlinde, bu davada verilecek hüküm yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Her ne kadar kiraya veren TBK 345/1. Madde uyarınca dilediği zamanda kira tespit davası açma hakkına sahip olsa da, TBK 345/2. Madde hükmü uyarınca davanın açılma zamanı ve şekline bağlı olarak tespit kararının geçerliliği ve bağlayıcılığı açısından farklı bir düzenleme öngörülmüştür. Buna göre, “yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması” durumunda mahkeme tarafından TBK 344/1, 2 ve 3. Madde hükümleri çerçevesinde verilecek kira bedeline ilişkin karar, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Kanun metninde, davanın açılmasının yeterli olduğu, dava dilekçesinin tebliğinin ise şart olarak aranmadığı belirtilmiştir.

bb) Artış Şartı Bulunmayan Sözleşmelerde Yeni Kira Döneminin Başından En Az 30 Gün Önceki Yazılı Bildirim Şartı

Kira sözleşmesinde artış şartı yer almadığı durumlarda, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya kira artışı yapılacağına dair yazılı bildirimde bulunması hâlinde, bu bildirimin ardından yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılması durumunda, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

TBK 345/2. Madde uyarınca dava açılması veya yazılı bildirim yapılması, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce olmalıdır. Bu sürenin, bildirimin gönderilmesi değil, kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Kanun, bildirimin yazılı olmasını zorunlu kılmış olup, bu şart geçerlilik şartıdır. Kiraya verenin süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit davası açması hâlinde, kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren hüküm ifade edeceği kabul edilir.

Sözleşmede artış hükmü bulunmadığı takdirde, yazılı bildirimin Tebligat Kanunu hükümlerine göre veya noter aracılığıyla yapılması zorunlu değildir. Tebligatın kiracıya ulaşması koşuluyla iadeli taahhütlü mektup veya telgraf yoluyla da bildirim yapılabilir. Kiraya verenin bildiriminde kira bedelini açıkça belirtmemesi ya da fahiş bir artış talep etmesi, bildirimin geçerliliğini etkilemez. 

Kiraya verenin birden fazla kişi olduğu hâllerde, kira bedeli artışına ilişkin bildirimin taraflardan biri tarafından yapılması yeterlidir. Ancak kiracının birden fazla olması durumunda, bildirimin tüm kiracılara süresi içinde yapılması zorunludur.

cc) Sözleşmede Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Bir Hüküm Olması

Yeni kira döneminin bitimine kadar açılan davalarda mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren hüküm ifade eder. Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunması durumunda ise, yeni (uzayan) kira döneminin sonuna kadar açılacak tespit davasında verilecek artış kararı, yine bu dönemin başından itibaren geçerli sayılacaktır..

Taraflar, sözleşmelerinde ilk yıl sonrasındaki uzama dönemlerinde kira bedelinin belirli bir oran üzerinden ya da oran belirtilmeden artırılacağını kararlaştırmışlarsa, bu durum kiracı tarafından da bilineceğinden, yeni dönemden 30 gün önce ayrıca dava açılması veya artış talebine ilişkin yazılı bildirim yapılması zorunluluğu aranmaz. Sözleşmede oran açıkça gösterilmeksizin kira artışı yapılacağının belirtilmiş olması hâlinde, tespit davasının dönem öncesinde değil, dönem içinde açılması yeterli kabul edilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespitine İlişkin Dava

2. Belirsiz süreli Kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespitine ilişkin yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Sözleşmenin belirsiz süreli olması halinde yenileme yıllarında kira bedelinde artış yapılacağı kararlaştırılabilir. İlk kira yılının ardından başlayan yeni kira döneminde artış talep ediliyorsa, bu dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılması ya da artış talebini içeren ihtarın gönderilmesi gereklidir. Ancak sözleşmede, sonraki kira yıllarında artış yapılmasının şart koşulduğuna ilişkin bir hüküm yer alıyorsa, uyuşmazlık TBK 344 ve 345. Madde hükümleri çerçevesinde çözümlenmektedir.

Sözleşmede artış şartının bulunduğu veya artış hükmü yer almadığı durumlarda, sözleşmenin başlangıç tarihine göre ilk yıl sonrasındaki kira döneminin başlangıcından otuz gün önce yazılı bildirimin yapılması hâlinde, tespit davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Buna karşılık, sözleşmede artış şartının bulunmadığı durumlarda yeni kira döneminin başlamasından otuz gün öncesinde kira tespit davası açılması da mümkündür.

Yeni Dönem Sonrası İçin Karar Verme

3. TBK 345. Maddede belirtilen şekilde yeni dönemin başından itibaren etkisi olacak şekilde davanın açılma şartları gerçekleşmemişse davacı; davasına konu olan talep sonucunda değişikliğe gitmek suretiyle yeni dönemi bir sonraki uzayan dönemdeki yeni dönem olarak talebini tashih etmek suretiyle bu davasına devam edebilir. Aksi durumda açılan bu davada verilecek olan kararın yeni kira döneminden itibaren etkisi olmayacağı için ret kararı verilecektir.

IV- KİRACININ KİRA BEDELİNİ VE YAN GİDERLERİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ VE HUKUKİ SONUÇLARI

TBK 315. Maddeye Göre Temerrüdün Şartları

1. Kira bedelini ödeme, kiracının asli edimini oluşturmakta olup kiracının bu borcunu ifa etmemesi veya ifada gecikmesi hali, TBK 315. Madde hükmü ile kira sözleşmesini sonlandıran hallerden biri olarak düzenlenmiştir. Eski Borçlar Kanunu döneminde yalnızca kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle fesih imkanı  mevcutken yeni Borçlar Kanununda kira bedelinin yanında yan giderler için de temerrüt hükümlerinin uygulanarak kira sözleşmesinin feshi mümkün hale gelmiştir.

Kiracının kira parasını ifa etmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi için kiralanan malın kiracıya bırakılması, kiracının kira parasını ya da yan gideri zamanında ifa etmemesi gerekir. Kiraya verenin ise bu durum sonucunda kiracıya kira borcunu ödemesi gerektiğini, ödememesi halinde sözleşmenin feshedileceğini içeren ihtar göndermesi gerekmektedir. İhtar ile konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30, diğer kira sözleşmelerinde en az 10 gün yazılı süre verilmesi ve verilen süre içinde de kira bedelinin ödenmemesi gerekir. Ödememesi durumunda kiracı, kira bedelini ödemede temerrüde düşer ve kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin fesih hakkı söz konusu olur. 

Kiralanın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması

1. TBK’nin 315. maddesinin ilk fıkrası “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Kiracının temerrüde düşürülebilmesi için öncellikle kiralananın teslim edilmiş olması gerekmektedir. 

Kira Bedelinin ve Yan Giderlerin Muaccel Olması

2. Kiraya veren tarafından kiracının temerrüde düşürülebilmesi için TBK 315. Madde uyarınca kiracının muaccel kira parasını veya yan giderleri ödememiş olması gerekmektedir. Kira bedelinin takas ya da ödeme dışında herhangi bir sebeple sona ermesi ya da kira bedelinin ödenmemesini haklı kılan sebebin olması halinde temerrüt halinden bahsedilmeyecektir.

a) Kira Bedelini Ödeme Zamanı

Kira bedelinin taraflarca dönemsel ya da tek seferde peşin olarak ödenmesinin kararlaştırılması mümkündür. Uygulamada sıklıkla aylık dönemler halinde ödenmektedir. Kira bedelinin ve yan giderlerin ne zaman muaccel hale geleceği TBK 314. Maddede düzenlenmiştir. TBK 314. Maddeye göre “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre yan giderlerinde kiracının ödemekle yükümlü olduğu belirtilmiştir. Söz konusu maddeye göre kira bedelinin ifa zamanı sözleşmede düzenlenebileceği eğer sözleşmede bir düzenleme yapılmadıysa yerel adet uyarınca belirlenebileceği, kira sözleşmesinde kira bedelinin ifa zamanına ilişkin bir düzenleme yoksa ve yerel adetler uyarınca da belirlenemiyorsa kira parasının her ay sonunda ve en geç kira süresi bitiminde ödeneceği düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesinde taraflar, kira parasının ödenmesine dair “ayın başlangıcında”, “ay bitiminde” gibi belirli vade kararlaştırmışlarsa kira bedeli TBK 91. Madde uyarınca kararlaştırılan vadede muaccel olur. Yargıtay kararlarına göre kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa, ödeme her ayın 3.gününün akşamına kadar yapılmalıdır. 

Taraflar ifa zamanını açık veya zımni bir anlaşma ile daha sonra değiştirebilme imkânına sahiptir. Ancak anlaşma açık değilse burada yapılan uygulamanın iki taraf için de uzun süre aynı şekilde itirazsız uygulanmış olması aranmalıdır. Aksi takdirde ara sıra farklı zamanlarda yapılan ödemenin ifa zamanını değişikliği olarak yorumlanması mümkün değildir.

b) Kira Bedelinin Ödeme Yeri ve Şekli

TBK’de kira sözleşmelerinin ifa yerine ilişkin bir düzenleme bulunmamakla birlikte taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde ifa yerini özgürce kararlaştırabilir . Ancak sözleşmede ifa yerine ilişkin bir belirleme yapılmamışsa genel hükümlere giderek TBK 89. Madde uygulanmaktadır. TBK 89. Madde hükmü aksine bir anlaşma yoksa para borçlarının, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edileceğini düzenlenmiştir. Tarafların açık veya örtülü iradelerine göre ifa yeri belirlenemiyorsa bir para borcu olan kira bedelinin alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenmesi gerekecektir. Para borçları götürülecek borçlardan olduğundan kira bedeli borcu da bu kapsamdadır.

Kira bedelinin uygulamada çoğunlukla olduğu gibi para borcu olarak belirlendiği hallerde kira bedeli bizzat kiraya verene ödeneceği gibi kiraya verenin yetkili kıldığı kişiye de ödenebilir. Kiracı kira bedelini, elden ödeyebileceği gibi sözleşmede kararlaştırılan banka hesabına da ödeyebilir. Yargıtay kararlarına göre kira bedelinin ödediğinin ispatı kiracıya aittir. Bu nedenle kiracı kirayı elden ödediği zaman kira bedelini ödediğini ispat etmesi zorlaşmaktadır. Böyle durumda kiracının, kira bedelini elden ödediğine dair makbuz ya da bir yazı alması ispatı kolaylaştırmaktadır.

Elden ödeme yapılmak istendiğinde kiraya veren kira bedelini kabul etmiyor ya da banka hesabını kapatmış ise, kiracı kira borcunu masrafları kendisine ait olmak üzere “yerleşim yerinde (ikametgâhta) ödemeli posta havalesi” yoluyla kiraya verene gönderebilir. Kiraya verenin, konutta ödemeli posta havalesiyle gönderilen bu bedeli teslim almaması halinde kiracının temerrüde düşmesi gündeme gelmez.

Kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın kira bedelini kabul etmeyerek alacaklı temerrüdüne düşmesi durumunda, kiracı kira bedelini PTT aracılığıyla konutta ödemeli şekilde yatırabileceği gibi, ayrıca mahkemeye başvurarak tevdi yeri belirlenmesini talep edebilir. Kiracı, mahkemece belirlenen tevdi mahalline kira bedelini yatırdığı anda ödeme borcundan kurtulmuş sayılır. Buna karşılık, kiracı mahkemeye başvurmadan ve tevdi yeri belirleme işlemi yapılmadan kira parasını kiraya veren adına notere veya bankaya yatırırsa, bu işlem borcu sona erdirmeye yetmez ve kiracı temerrütten kurtulmuş sayılmaz.

Taraflarca ödemenin banka hesabına yapılmasının kararlaştırılması halinde, bu şekilde bir ödeme yapıldığında ödeme tarihi, kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırıldığı andır. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda, kiraya verenin bu hesabı açık tutma yükümlülüğü olup banka hesabının kapatılması hâlinde kiraya veren alacaklı temerrüdüne düşer. Kiraya veren, sözleşmede yer alan banka hesap numarasını değiştirir ve yeni hesap numarasını ihtarname yoluyla kiracıya bildirirse, kiracının kira ödemesini bildirilen yeni hesaba yapması gerekir. Kiracının buna rağmen eski banka hesabına ödeme yapmaya devam etmesi, borcunu sona erdirmeyecektir. 

Kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malik, kiracıya ihbarda bulunmalıdır. Kiracının devirden haberi olmaması durumunda, kira bedellerini eski malike ödemeye devam etmesi halinde kiracının korunması gerekmekte, eski malike iyi niyetle yaptığı ödemelerin de geçerli sayılması gerekmektedir.

3. Kiracıya Muaccel Olan Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödemesi Amacıyla Süre Verilmesi ve İhtar Yapılması

Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi sonucu temerrüde düşmesi hâlinde, bu temerrüdün hukuki sonuçlarının doğabilmesi için kiraya verenin muaccel hâle gelmiş kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi amacıyla kiracıya bir süre tanıması ve bu süre içinde borcun ödenmesini talep etmesi gerekir. Kiraya verenin yapacağı ihtar, temerrüt nedeniyle kira sözleşmesinin feshi yoluna gidilebilmesi için temerrüde düşen kiracıya yöneltilmelidir.

Malikin kiraya veren sıfatı yoksa malikin süre vererek bu sürenin sonunda borç ödenmediği takdirde kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmamaktadır. Ancak malikin daha önceden kira bedelinin kendine ifa edilmesi yönünde ihbarda bulunması durumunda malikin kiracısına temerrüt ihtarını ulaştırıp kiracısını temerrüde düşürmesi mümkündür.

Kiralananı, kira sözleşmesi kurulduktan sonra iktisap eden üçüncü kişi, kanun gereği, sözleşmenin tarafı haline geldiği için, artık kiracıya ihtarda bulunup süre verilebilir ve bu sürenin sonunda ödeme yapılmadığı takdirde de kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir.

Kiraya verenin birden fazla olması durumunda aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, temerrüde düşürmek için söz konusu kiraya verenler tarafından ihtarnamenin birlikte gönderilmesi ve davanın da birlikte açılması gerekmektedir.

Kiraya verenin vefatı halinde, terekenin elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda, kiracıya süre verip ihtarda bulunma işleminin tüm mirasçılar tarafından birlikte yapılması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan yalnızca birinin gönderdiği ihtar kiracıyı temerrüde düşürmez. Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyet konusu olması halinde ise ihtarın, pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla yapılması gerekmektedir.

a) Kiracıya Verilecek Sürenin İçeriği ve Şekli

Kiracı kira parası ve yan gideri ödemede temerrüde düşerse kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Kiracının temerrüdü nedeniyle kira sözleşmesini feshederek tahliye talebinde bulunabilmesi için, kiracıya muaccel kira bedellerini veya yan gideri ödemesi için süre verilmelidir. Kiraya verenin gönderdiği ihtarda, talep edilen kira bedellerinin hangi aylara ait olduğunun açıkça gösterilmesi; ayrıca kiracıya ödeme yapabilmesi için tanınan sürenin ve bu süre içinde ödeme gerçekleşmezse sözleşmenin feshedileceğine ilişkin açıklamanın yer alması gerekir.

Kiracı aleyhine sürelerin kısaltılması mümkün değildir. Ancak kiracı lehine olarak sözleşme ile 10 ve 30 günlük asgari sürelerden daha fazla süre verilmesi mümkündür. Söz konusu süre, kiracıya yazılı ihtarın tebliğ edildiği günden itibaren başlar.

b) TBK 315. Madde Uyarınca Verilen Süre İçinde Kira Bedelinin ve Yan Giderlerin Ödenmemesi Halinde Sözleşmenin Feshedileceğine Yönelik İhtarın Yapılması ve İhtarın Şekli

Kiracının temerrüde düşmesi sonrasında, kiraya verenin muaccel hâle gelmiş kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi için kiracıya bir süre tanıması ve bu süreye ilişkin ihtarı adi yazılı şekilde iletmesi zorunludur. Düzenlenecek ihtarın yazılı olması, hangi aya veya aylara ait kira alacağının talep edildiğinin açıkça gösterilmesi, istenen miktarın belirtilmesi, ödeme için tanınan sürenin ifade edilmesi ve bu süre içinde borcun ifa edilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı hususlarının açıkça yer alması gerekir.

Kiraya verenin bu bildirimi noter aracılığıyla, telgrafla veya posta yoluyla yapması mümkün olduğu gibi, kiralananın taşınmaz niteliğinde olduğu hâllerde tahliye talebini içeren ödeme emrinin gönderilmesi de mümkündür. İcra müdürlüğü aracılığıyla düzenlenen “13 örnek” ihtarlı ödeme emrinde, TBK m. 315 gereğince otuz ya da on günlük süre içerisinde borcun ödenmemesi durumunda tahliye talep edileceğinin belirtilmesi zorunludur. Aksi halde ödeme emri hukuki dayanak taşımayacak ve fesih ya da tahliye sonucunu doğurmayacaktır.

Kiracıya gönderilen ihtarnamede yalnızca kanuni hakların kullanılacağına değinilip, sözleşmenin feshedileceği veya tahliye davası açılacağı hususları açıkça belirtilmemişse, bu ihtar geçerli kabul edilmeyecektir.

Kira bedeli veya yan giderler henüz muaccel değilse ihtar gönderilmesi haklı sayılamayacağı gibi, kira borcu yahut yan giderler takas edilmiş ya da başka bir nedenle sona ermişse bu durumda da ihtar göndermek hukuken geçerli olmayacaktır. Kiracının kira parasını veya yan giderleri tam olarak ödememesi, yani eksik ödeme yapması hâlinde ise kiraya verenin ihtara başvurması haklı kabul edilir. 

Kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmesini sağlamak amacıyla, genel kural gereği kiraya verenin kiracıya ihtar göndererek belirli bir süre tanıması gerekir. Kiraya veren sıfatına sahip olmayan malikin ise, ihtar göndermesi veya ödeme yapılmadığı durumda sözleşmeyi feshetmesi mümkün değildir. Kiralanan yerin sözleşme kurulduktan sonra başka bir kişiye devredilmesi hâlinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve edinme tarihinden itibaren ödenmeyen kira bedelleri için kiracıya ihtar çekebilir.

İhtar kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren geçerli olur. İhtarda belirtilen süreler yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Sürenin hesabında tebliğ günü hesaba katılmaz.

Kira Bedelinin Verilen Süre İçinde Ödenmemesi

4. TBK 315. Madde uyarınca kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya ihtarname göndererek kira borcunun 30 gün içinde ödenmesini, aksi halde sözleşmenin feshi ve tahliyenin gündeme geleceğini bildirir. Kiracı, bu süre içinde ödeme yapmazsa, kiraya veren fesih iradesini içeren bir ihbarname düzenleyerek sözleşmenin sona erdiğini ve kiralananın boşaltılması gerektiğini kiracıya iletir.  TBK 315. Maddede yazılı şekil şartı yalnızca fesih ihtarı bakımından öngörülmüş olup, fesih hakkının kullanımında ayrıca bir şekil şartı düzenlenmemiştir. Bununla birlikte, öğretide TBK 348. Maddede konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin fesih bildirimlerinin yazılı olarak yapılması gerektiğine dair hüküm sebebiyle, TBK 315. Madde  kapsamında yapılacak fesih bildiriminin de yazılı şekilde yapılması gerektiği ağırlıklı görüştür. Öte yandan, kiraya veren tarafından icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilmişse, verilen süre içinde ödeme gerçekleşmediğinde kiraya verenin ayrıca bir fesih bildirimi düzenlemesine gerek olmaksızın icra mahkemesinden tahliye talep etmesi mümkündür.

Kiraya verenin TBK 315. Madde kapsamında kiracıya gönderdiği ihtara rağmen ödeme yapılmadığında, sözleşmenin feshedildiğine ilişkin bildirimin ne zaman iletileceğine dair kanunda özel bir süre öngörülmemiştir. Bununla birlikte, bu bildirimin makul bir zaman dilimi içinde yapılması gerekir.

Kira sözleşmesi, sürekli edimler içeren bir sözleşme olduğundan, TBK 315. Maddeye uygun şekilde yapılan fesih bildirimi ileriye dönük olarak hüküm doğurur ve tahliye davası, sözleşme süresinin bitmesi beklenmeksizin açılabilir.

Kiracının, muaccel hâle gelen kira bedelini veya yan giderleri ödemesi için tanınan ek süre içinde borcunu ifa etmesi, alacağını kiraya verene karşı takas etmesi ya da bedeli tevdi mahalline yatırması hâlinde, kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye davası açamaz. Bununla birlikte, kiraya veren tarafından önceden bir ihtar gönderilmiş olması ve kiracının bu haklı ihtar sonrasında ödeme, takas veya tevdi işlemini yerine getirmesi sebebiyle, anılan ihtarın TBK 352/2. Maddede düzenlenen iki haklı ve yazılı ihtardan biri olarak kabul edilebileceği ifade edilebilir.

Kiracının Temerrüdünün Hukuki Sonuçları

2. Kiraya verenin kira bedelini tahsil edememesi nedeniyle uğradığı zararın telafisi, kiracının faiz ödeme yükümlülüğüyle sağlanır. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemede gecikmeye düşerse, bu gecikmede kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın temerrüt faizini ödemek zorunda olur.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin ödenmesine ilişkin belirli bir vade kararlaştırılmışsa, bu vadede kira borcunu yerine getirmeyen kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirlenen sürenin dolmasıyla birlikte, ayrıca bir ihtar gönderilmesine gerek olmaksızın TBK 117/2. Madde uyarınca temerrüde düşmüş sayılır. Bu durumda kiracı, TBK 120/1. Madde gereğince temerrüde düştüğü tarihten itibaren temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinde kiracı ile kiraya veren, kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmesine ilişkin bir vade belirlememişse TBK 314. Madde hükmü uygulanır. Bu durumda kira bedeli, kanunda öngörülen tarihlerde muaccel hâle gelir ve kiracının bu tarihte borcunu ifa etmemesiyle birlikte temerrüt faizi işlemeye başlar. Dolayısıyla kiraya veren, ayrıca ihtar göndermeye gerek olmaksızın kira bedeli için faiz talebinde bulunabilir.

Hâkim tarafından kira bedelinin belirlenmesi durumunda, eski kira bedeli ile hükümle belirlenen yeni kira bedeli arasındaki farktan doğan temerrüt faizinin hangi tarihten itibaren kiracıya yükletileceğine ilişkin belirsizlik, 24/11/1995 tarihli YİBGK kararıyla çözüme kavuşturulmuştur. Kararda, eski kira bedeli ile mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli arasındaki fark için ayrıca bir ihtara gerek olmaksızın, faizin mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı kabul edilmiştir.

Temerrüt faizinin talep edilmesine ilişkin zamanaşımı konusunda özel bir düzenleme bulunmamaktadır. TBK 147. Madde uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresine tabi alacaklar arasında kira bedelleri ilk sırada yer aldığından, kira borcunun ödenmemesi sebebiyle doğan temerrüt faizinin de kira alacağıyla birlikte aynı şekilde beş yıllık zamanaşımı süresine tabi olacağı kabul edilmektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödememesinden Dolayı İki Haklı İhtar 

3. Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesi

1. TBK 352/2. Madde hükmü çerçevesinde kiraya verenin iki haklı ihtara dayalı olarak kiracının tahliye edilmesine yönelik dava açabilmesi için kiracının kira bedelini zamanında ödememiş olması gerekir.

Kira sözleşmesinde belirlenen ödeme tarihine göre muaccel hâle gelen kira bedelinin, aynı gün mesai bitimine kadar kiracı tarafından ödenmesi zorunludur. Çünkü kararlaştırılan tarihin ertesi günü itibarıyla kiraya verenin ihtar gönderme hakkı doğar.

Buna karşılık, TBK 315. Madde kapsamında kira bedelini zamanında ödemeyen kiracı, kendisine verilen ek süre içinde borcunu yerine getirirse kiraya veren bu madde uyarınca sözleşmeyi feshedemez. Ancak TBK 315. Maddeye göre yapılan bu bildirimin, TBK 352/2. Madde kapsamında ihtar niteliği taşıması nedeniyle, kiracıya iki kez bildirim yapılmış ve ödeme süresi içinde ödeme gerçekleşmiş olsa dahi, koşulların oluşması hâlinde kiraya veren TBK 352/2. Madde gereğince tahliye davası açabilir.

Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi Dolayı İki Haklı İhtar Yapılması

2. a) Haklı İhtarın Niteliği ve TBK 315. Maddede Belirtilen İhtardan Farkı

TBK 352/2. Madde uyarınca tahliye davası açılabilmesi, kiracıya iki adet yazılı ihtarın gönderilmiş olmasına bağlıdır. Ayrıca, kiraya veren tarafından yapılan bu ihtarların geçerli sayılabilmesi için haklı nedene dayanması zorunludur. TBK 315. Maddeye göre kira bedelinin ödenmesi, kiracının asli edim yükümlülüğü olup kira bedelinin ödenmemesi borca aykırı davranış olmaktadır.

TBK 315. Madde gereğince kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle sözleşmenin feshedildiği hâllerde, kiraya veren kiralananı boşaltmayan kiracıya karşı herhangi bir süreye bağlı olmaksızın tahliye davası açabilir. TBK 352/2. Madde hükmüne dayalı olarak açılan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ise, kira sözleşmesi tahliye davası ile sona erdirilmekte ve davanın açılması 1 aylık süreye tabi tutulmuştur.

TBK 352/2. Madde çerçevesinde gönderilecek ihtarnamede kiracıya süre verilmesi, verilen sürede kira parasını ifa etmezse kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliyeye yönelik dava açılacağı yönünde ibareler bulunması gerekmez. Ancak TBK 315. Maddeye göre gönderilen ihtarda, konut ve çatılı işyeri kira akitlerinde kira bedelinin yasal olarak 30 gün içinde ödenmesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının belirtilmesi gerekmektedir.

b) İhtarın Haklı Olmasının Şartları

Kiralayanın TBK 352/2. Madde hükmüne dayanarak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde temerrüt sebebiyle işlem yapabilmesi için, kiracıya gönderilecek ihtarların haklı nitelik taşıması zorunludur. Kiraya veren, kira bedeli veya yan giderler takas ya da başka bir nedenle sonlanmasına rağmen kiracıya, kira bedelinin ödenmemesinden dolayı ihtar gönderirse, gönderilen bu ihtar geçersiz olacaktır. Buna karşın kiracı, kira bedeli veya yan giderleri eksik öderse, kiraya verenin kira bedelinin eksik ödenmesinden dolayı gönderdiği ihtar, haklı ihtar olacaktır. 

Ödeme bakımından ihtarnamenin gönderildiği değil, vardığı tarih esas alınır; yani ihtarın varmasından sonra kira parasının ödenmesi ya da banka hesabına yatırılmış olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmamaktadır.

Kiracının ihtardan haberdar olduktan sonra kira borcunu ödemesi durumunda, ihtarın amacına ulaştığı kabul edilir. Ancak ihtar gönderilmiş olsa bile, kiracı ihtar kendisine ulaşmadan kira bedelini öderse bu ihtar haklı bir ihtar sayılmaz.

c) İhtarın Şekli ve İçeriği

TBK 352/2. Madde kapsamında kiracıya yöneltilecek ihtarların yazılı biçimde yapılması gerekmektedir. Bu yazılı şekil, geçerlilik şartı niteliğindedir. Yazılılık koşulu sağlandığı sürece ihtar; adi yazılı belgeyle, noter aracılığıyla, mektup, telgraf, e-posta yoluyla ya da icra dairesinden gönderilen ödeme emri şeklinde iletilebilir.

TBK 352/2. Maddeye göre çekilen ihtarda TBK 315. Maddeye göre çekilen ihtardan farklı olarak verilen süre içerisinde kira bedelini ödememesi durumunda kira sözleşmesinin sona ereceği ya da tahliye talep edileceği belirtilmesi gerekmez. 

Haklı ihtardan söz edilebilmesi için, aynı kira yılı içinde birikmiş kira alacaklarının tek bir ihtar içerisinde talep edilmesi zorunludur. Örneğin, 01.10.2021–01.01.2022 dönemini kapsayan bir konut kira sözleşmesinde, kiracının şubat ve mart ayı kira bedellerini ödememesi hâlinde, nisan ayında bu aylara ilişkin ayrı ayrı ihtar gönderilmesi hukuken sonuç doğurmayacaktır. Bu durumda kiraya veren, nisan ayında düzenleyeceği ihtarda şubat ve mart aylarına ilişkin tüm birikmiş kira borcunu tek bir ihtar ile istemeli; ancak bu şekilde gönderilen ihtar haklı ihtar niteliği taşıyacaktır.

Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılması

a) Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Uygulanması Gereken Usul

3. TBK 352/2. Madde hükmüne göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için iki haklı ihtar bir yıldan az süre ile akdedilmiş kiralarda kira süresi içinde yapılmış olması gerekmektedir. Eski Borçlar Kanunu döneminde bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtarın meydana gelmeyeceği düzenlenmekteydi. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içerisinde iki haklı ihtar yapılmasını tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir.

Buna göre, 01.01.2025 tarihinde başlayan ve 6 aylık akdedilmiş kira sözleşmelerinde, iki haklı ihtarı 01.01.2025 ile 01.07.2025 arasında yapılmalıdır. Kiraya veren, kira dönemi sonunda yani 01.07.2025 tarihinden sonra 1 aylık süre içinde tahliye davası açabilecektir.

b) Bir Yıldan veya Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Uygulanması Gereken Usul

Bir yıllık süre için yapılan kira sözleşmelerinde, TBK 352/2. Madde uyarınca iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleştirilmiş olması şarttır. Kiranın zamanında ödenmemesi nedeniyle bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi hâlinde, kiraya veren o yıla ilişkin kira döneminin bitiminden sonra dava açabilir. Süresi bir yılı aşan kira sözleşmelerinde ise, iki haklı ihtarın bir kira yılı içinde veya bir kira yılını aşan zaman dilimi içinde yapılmış olması yeterlidir.

TBK 352/2. Maddeyle kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sonu beklenmeden ihtarın yapıldığı yıla ait kira döneminin bitmesinden sonra dava açılabileceği hükme bağlanmıştır. Buna göre, bir yılı aşkın süre ile akdedilen kiralarda iki haklı ihtar, kira sözleşmesinin süresi değil kira dönemi dikkate alınır.

c) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İki Haklı İhtarın Yapılıp Yapılamayacağı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılmasına ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır. Mülga Borçlar Kanunu döneminde, belirsiz süreli sözleşmelerde kira yılı kavramı bulunmadığından, “bir kira yılı içinde ihtar şartı”nın gerçekleşemeyeceği kabul edilmekteydi. Bununla birlikte, sözleşmenin başlangıç tarihinin belirlenebildiği hâllerde kira yılının tespitinin mümkün olabileceği yönünde değerlendirmeler de mevcuttu. Bu doğrultuda sözleşme, başlangıç tarihinden itibaren yıllık dönemlere ayrılmakta ve bu dönemler içinde gerçekleşen iki haklı ihtara dayanılarak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de tahliye talebinde bulunulabilmekteydi. Türk Borçlar Kanunu’nun mevcut hâlinde de konuya ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, doktrindeki görüş göre, aynı uygulamanın yeni kanun döneminde de geçerliliğini koruduğu yönündedir.

d) Kira Bedelinin Peşin Olarak Belirlendiği Hallerde İki Haklı İhtar

Kira sözleşmesinde taraflar, kira parasını senelik olarak tek seferde ödenmesine karar vermişlerse, bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilmesi mümkün değildir. Kira bedelinin peşin olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı durumlarda bir kira yılı içerisinde yalnızca bir ihtar çekilebilir. Hal böyleyken TBK 352/2. Maddenin uygulanması mümkün değildir. 

e) Kira Bedelinin İhtardan Önce Ödenmesi Durumu

TBK 352/2. Madde uyarınca bir ihtarın haklı sayılabilmesi için, ihtarın kira bedelinin muaccel hâle geldiği andan itibaren gönderilmiş olması gerekir. Ancak ödemenin değerlendirilmesinde esas alınacak olan, ihtarın gönderildiği tarih değil, kiracıya ulaştığı tarihtir. Dolayısıyla ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme veya bu tarihten sonra kira bedelinin banka hesabına yatırılması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu çerçevede ihtarın haklı kabul edilebilmesi için kiracının ödemeyi ihtarın ulaşmasından sonra gerçekleştirmesi zorunludur. Kiracının ihtarı öğrendikten sonra kira borcunu ödemesiyle ihtarın hedeflediği sonuç gerçekleşmiş sayılır. Buna karşın ihtar düzenlenmiş olsa dahi, kiracı ihtar kendisine ulaşmadan önce kira bedelini öderse, söz konusu ihtar haklı kabul edilmez.

İhtarın tebliğden sonra ödenmesi halinde ihtar haklı olduğundan ve ihtar haklılığını ispat yükü kiraya  verene ait olduğundan kira bedelinin ihtar tebliğden sonra ödendiğinin ispat yükü de kiraya verene aittir. 

f) Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi

Kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda kiracının temerrüde düştüğü kabul edilmektedir. TBK m. 352/2. Madde  kapsamında, konut ve çatılı işyeri kiralarında iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılabilmesi için kiracının ayrıca temerrüde düşmesi şart değildir. Kiranın süresinde ödenmemesi sebebiyle iki haklı ihtara neden olan kiracıya karşı, söz konusu taşınmazların kiralarında tahliye davası açılması mümkündür. Yargıtay da ihtarın amacının, kiracının kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlayarak kira bedelinin ödenmesini temin etmek olduğunu ifade etmiştir. Bu durumda kanunun amacının, kira bedelinin tam ve eksiksiz şekilde ödenmesini sağlamak olduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla kira bedelini kısmî ödeyen kiracıya gönderilen ihtar da haklı ihtar niteliğindedir ve gerekli şartlar mevcut olduğunda tahliye davası açılmasına herhangi bir engel bulunmamaktadır.

V) İLAMSIZ İCRA YOLU

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye

1. TBK’de kira sözleşmesi genel kuralları ile düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kirası ise özel olarak düzenlenmiştir. İİK’de ise yalnızca kira ve hasılat kirasına dair taşınmazlar bakımından ilamsız icra takibiyle tahliyenin mümkün olduğu düzenlenmiştir. TBK’de taşınmazlara ilişkin olarak icra takibiyle tahliyeye ilişkin hüküm bulunmamaktadır.

Kiracı, muaccel hale gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemediğinde, kiraya veren alacaklı sıfatıyla kiracıya karşı genel haciz yoluyla takip yapabilir. Ancak genel haciz yoluyla yapılan takip yalnızca kira alacağının tahsilini sağlar. Kiraya veren, kira borcunun ödenmesinin yanı sıra kiracının taşınmazdan tahliyesini de amaçlıyorsa, bu durumda İİK 269. ve devamı maddelerinde düzenlenen kira borcunun ifa edilmemesine dayalı ilamsız tahliye takibi yapması gerekmektedir. Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye talepli icra takibi yapabilmek için kira parasının veya yan giderlerin ödenmemesi yeterli olup kira sözleşmesinin sonra ermesi gerekmez.

Kiraya veren, kiracının kira bedelini kararlaştırılan tarihte ödenmemesi durumunda, ödenmemiş kira tutarını veya yan giderleri ve bunların hangi döneme ait olduğunu açıkça belirtmek suretiyle ilamsız takip başlatabilir; bu kapsamda kiracıya ödeme emri gönderilir. Takip talebinde kiraya veren, kiracının ödenmeyen kira borcunu karşılaması amacıyla TBK 315. Madde uyarınca ihtar yapılmasını talep eder. Bu takip ile genel haciz yolundan bağımsız, takip kesinleştikten sonra para alacağının tahsili ile aynı anda tahliyeye ilişkin de işlemler yapılır.

Takip Yapma Yetkisi ve Takip Talebi

2. Takibi genel haciz yoluyla takipteki gibi takibi alacaklı olarak kiraya veren başlatır. Kiraya veren malik olmasa bile kira parası ifa edilmediğinden dolayı ilamsız icra takibi yapmaya yetkilidir. Kiraya veren, sonradan kiralananın maliki olması halinde TBK 310. Maddeye göre kira akdinin tarafı olacağı için kiracı aleyhine icra takibi yapabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra takibinde borçlu yani kiracının birden fazla olması durumunda tahliyenin bölünemez nitelikte olması nedeniyle takipte tüm kiracılar birlikte gösterilmelidir. Ayrıca ödenmeyen kira bedelleri ile kiracının tahliyesi  isteniyorsa bunların takipte açıkça yazılması gerekmektedir. Sadece takip talebinde kira alacağı talebinde bulunulmuş ise tahliye talebinde bulunulamaz.

Kira bedelinin ödenmemesine bağlı ilamsız icra yoluna başvurulabilmesi için kira sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmiş olması veya takip talebine eklenmesi zorunlu değildir. Ancak sözleşme yazılı şekilde yapılmışsa, takip talebine sözleşmenin aslı ya da örneğinin eklenmesi gerekir.

Ödeme Emri

3. Kiraya verenin icra müdürlüğüne takip talebinde bulunmasından sonra, icra müdürlüğü tahliyeyi de içeren ödeme emri düzenleyerek kiracıya tebliğ eder.İİK 269. Madde uyarınca hazırlanan ödeme emrinde, takip talebindeki bilgilerle birlikte TBK 315. Madde gereğince kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin açıklama, borçlunun ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebileceği ve ödenmemiş kira bedellerini hangi kanuni süre içerisinde ifa etmesi gerektiği gösterilir. TBK 315. Maddeye göre bu süre, adi kira sözleşmeleri için 10 gün, konut ve çatılı işyerleri için 30 gündür. Ayrıca, söz konusu yasal sürelerde ödeme yapılmaması halinde kiralananın tahliyesinin talep edileceği de ödeme emrinde açıkça ifade edilir.

Öte yandan, kiracı kira sözleşmesinin veya varsa sözleşme üzerindeki imzayı açık ve kesin şekilde inkar etmediği sürece sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Kiracı 7 günlük süre içinde kira borcuna itirazda bulunmaz ve TBK 315. Madde ile 362. Maddede öngörülen ifa süresi içinde borcunu ödemezse, kesinleşen kira alacağının tahsili amacıyla kiraya veren haciz talep edebilir. Ayrıca ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunabilir.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesinin Hukuki Sonuçları

1. Kiracı tarafından başlatılan ilamsız icra takibine itiraz edilmemesi ve ödeme emrinde öngörülen süre içinde kira borcunun ödenmemesi halinde, İİK 269. Madde gereğince icra mahkemesi tahliyeye yönelik karar verebilir. Kiracı süresi içinde itirazda bulunmazsa, takipte bildirilen kira alacağı kesinleşmiş sayılır.

Kiracının kira borcunu ödemek istemesi durumunda ise belirtilen süre içerisinde ödemesi gerekmektedir. Kiracı borcun bir kısımına itiraz etmişse, itiraz edemediği kısma ilişkin borcun tamamını ödemekle yükümlüdür.

Kiracı, takibe konu olan kira parasını veya yan giderin tümünü ödeyip, yargılamaya ilişkin masrafları ve vekalet ücretini ödemediği takdirde kira akdinin temerrüde dayalı olarak feshedilmesi ve tahliyeye ilişkin karar verilmesi mümkün değildir.

Ödeme Emrine İtiraz Edilmesinin Hukuki Sonuçları

2. Kiracı ödeme emri tebliğ edildikten sonra tebliğden itibaren 7 gün içinde icra müdürlüğünde dosyaya itiraz edebilir. 

a) Kira Sözleşmesine İlişkin İtiraz

Kiracı, kira sözleşmesini inkar edip reddederek sözleşmeye ilişkin itirazda bulunabilir. İİK 269/2. Madde gereğince kiracı, kira akdini ya da mevcutsa yazılı sözleşmedeki kendi imzasını kabul etmediği takdirde, bu hususa ilişkin itirazını açık ve kesin biçimde ortaya koymalıdır. Aksi halde kiracının sözleşmeyi kabul ettiği sayılır.

Kiracının kira sözleşmesini açıkça inkar etmesi halinde icra takibi durur. Takibin durmasıyla birlikte kiraya veren itirazın kaldırılması için genel mahkemelerde dava açmalıdır. Kiraya verenin bu talebi icra mahkemesinde ileri sürmesi halinde icra mahkemesi görevsizlik karar vererek davaya bakmayacaktır. Ancak kira sözleşmesi noterde düzenleme ya da onaylama şeklinde yapılmışsa o zaman kiraya veren icra mahkemesinde İİK 269/b maddesine göre itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilecektir.

b) Kira Sözleşmesinin Dışındaki Nedenlerle İtiraz

Kiracının, kira sözleşmesine ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki kendi imzası açık ve kesin bir şekilde itiraz etmemesi halinde, sözleşmeyi kabul ettiği varsayılır.Kiracı,kira sözleşmesinin geçerliliğinden bağımsız olarak; kira borcunu ödendiği, ödemenin ertelendiği, kendisine süre tanındığı, borcun zamanaşımına uğradığı veya kira alacağının takas edildiği gibi gerekçelerle de itiraz edebilir. Bu tür bir itirazın yapılması durumunda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin takip durur. Kiraya verenin takibe devam edebilmesi için icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliyenin talep edilmesi gerekir.

İİK 269/c maddesine göre kiracı itirazına dayanak oluşturan durumu; İİK 68. Maddede düzenlendiği şekilde noterde düzenleme ya da onaylama biçiminde hazırlanmış veya kiraya verem tarafından kabul edilmiş bir belgeyle ya da resmi veya yetkili kurumlardan alınmış, usulüne uygun şekilde teslim edilmiş makbuz veya başka bir belgeyle ispatlamalıdır. Kiracı tarafından ispat edilememesi halinde, icra mahkemesi kiralananın tahliyesine karar verir.

SONUÇ

Kira sözleşmesinde bedel, tarafların karşılıklı edimlerinin merkezinde yer alan, sözleşmenin kurulması ve devamı bakımından belirleyici nitelikte bir unsurdur. Kira bedelinin belirlenmesi, artırılması ve tespitine ilişkin hükümler; sözleşme serbestisi ilkesi ile kiracının korunması arasında hassas bir denge gözetmektedir. TBK 344. Madde ve devamı maddelerde getirilen sınırlamalar, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında ekonomik dalgalanmalar karşısında kiracının aşırı yük altına girmesini engellemeyi amaçlamaktadır.

Çalışmada görüldüğü üzere, kira bedelinin belirlenmesinde ilk yıl bakımından tarafların serbestisi daha geniş iken, sonraki dönemlerde TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı ve beş yıllık hak–nesafet dönemi gibi sınırlayıcı düzenlemeler devreye girmektedir. Bu çerçevede Yargıtay içtihatları, hem emsal kira incelemesi hem de kiralananın niteliği ve kullanım şekli gibi unsurları dikkate alarak daha öngörülebilir bir tespit sistematiği geliştirmiştir.

Kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcuna aykırı davranması, TBK m. 315 kapsamında temerrüt hükümlerinin uygulanmasına yol açmakta; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise iki haklı ihtar sebebiyle tahliye imkânı doğmaktadır. Temerrüt nedeniyle fesih, ancak kiracıya yazılı süre tanınması ve ihtarın usulüne uygun şekilde yapılması hâlinde sonuç doğurmakta olup, bu yönüyle kiraya verene tanınmış bir seçimlik hak niteliği taşımaktadır.

Sonuç olarak, kira bedelinin belirlenmesi ve kiracının bedel ödeme borcunda temerrüt hükümleri, kira hukukunun uygulamada en çok uyuşmazlık doğuran alanlarındandır. Türk Borçlar Kanunu hükümleri, kiracının korunmasına ilişkin sosyal yaklaşım ile sözleşme özgürlüğü ilkesi arasında bir denge kurmaya çalışmakta; Yargıtay içtihatları ise bu dengenin somut olaylara uyarlanmasında rehber niteliği taşımaktadır. Bu kapsamda kira bedelinin doğru belirlenmesi, temerrüt sürecinin usulüne uygun işletilmesi ve ihtar şartlarının dikkatle gözetilmesi, gerek kiraya veren gerek kiracı bakımından sözleşme ilişkisinin sağlıklı şekilde yürütülmesini sağlayan temel unsurlardır.

KAYNAKÇA

1. ARAL, F., 2. AYRANCI, H. (2020) Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri On Üçüncü Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara

1. AYDOĞDU, M., F.; 2. KAHVECİ, N. (2019) Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler Özel Ders Kitabı, Birinci Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara

1. YAVUZ, C., 2. ACAR, F., ÖZEN, F., (2024) Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Güncellenmiş ve Yenilenmiş 19. Baskı, Beta, İstanbul

1. ZEVKLİLER, A., 2. GÖKYAYLA, E., (2021) Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yirmi Birinci Bası, Vedat Yayıncılık, İstanbul

1.EREN, F., 2. YÜCER AKTÜRK, İ. (2025) Borçlar Özel Hükümler, On üçüncü Baskı, Legem Yayınevi, Ankara

AKSOY, G. (2024), Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme Borcundan Temerrüdü (TBK M.315) ve İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK M.352/2), Birinci Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara

AYDOĞMUŞ, A. (2023), Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Temerrüdü ve Sonuçları, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü

BOZKURT, Ç. (2024), Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracı Bakımından Aşırı İfa Güçlüğü, Yüksek Lisans Tezi, Çankaya Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü

DİLBAZ. M. (2022), Kiracının Kira Bedelini Ödememesinin Hukuki Sonuçları, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Kültür Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü

GÜMÜŞ, M.A. (2011), “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İstanbul

İNCEOĞLU. M. (2014), Kira Hukuku Cilt I-II, On İki Levha Yayıncılık, Birinci Baskı, İstanbul

KANIK, H. (2022), Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, İkinci Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara

METİNER IŞIK, A. (2022), Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Tespiti, Yüksek Lisans Tezi, Yeditepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü

ÖZMEN, E.S., (1989), Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi Sebebi İle Çekilen İki Haklı İhtarın Niteliği İle Buna Bağlı Yargıtay İçtihatlarının Eleştirisi, Cilt 1, Sayı 6, Türkiye Barolar Birliği Dergisi

PEKCANİTEZ, H., ATALAY, O., ÖZKAN, S., ÖZEKES, M., (2017) İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, Gözden Geçirilmiş Dördüncü Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul

URAL ÇINAR, N. (2013), Türk Borçlar Kanunda  Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, Doktora Tezi, İstanbul Kültür Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü

UYSAL, H (2019), Kira Bedelinin Tespiti, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü

Elektronik Kaynaklar:

Legalbank

Lexpera

Resmi Gazete (Çevrimiçi)

Turcademy